Da li su visoke cene održive? Srpskom tržištu nekretnina nedostaje još stanova

Potražnja ne jenjava, a cene kvadrata konstantno rastu u svim većim gradovima Srbije, na čelu sa Beogradom.

I dok se kupci ipak nadaju da će “naduvani balon” uskoro pući, a cene pasti, stručnjaci smatraju da je ogromna količina novca na tržištu posledica viška kapitala koji građani masovno ulažu u sigurnu opciju – nekretnine.

Ono što naročito privlači pažnju je da u samom prometu, uprkos povoljnim zajmovima, uglavnom učestvuje gotov novac i da je kupovina “za keš” i dalje neuporedivo veća u odnosu na kredite poslovnih banaka, piše Biznis.rs.

Ukupan obim novčanih sredstava na tržištu nepokretnosti u Srbiji u trećem kvartalu 2021. godine iznosio je 1,5 milijardi evra, što predstavlja povećanje od 27 odsto u odnosu na isti kvartal 2020. godine, odnosno 74 odsto u odnosu na treći kvartal 2018. godine, pokazuje izveštaj Republičkog geodetskog zavoda. Na osnovu prikupljenih podataka iz kupoprodajnih ugovora, u trećem kvartalu 2021. godine samo 14 odsto nepokretnosti plaćeno je iz kreditnih sredstava, a 86 procenata gotovinom.

Za stambene objekte (kuće, vikendice i stambene zgrade) izdvojeno je 160,6 miliona evra (11 odsto), za građevinsko zemljište 118,1 miliona evra (osam odsto), za poslovne prostore 58 miliona evra (četiri odsto), a za poljoprivredno zemljište 46,1 milion evra (tri odsto).

Od Beograda preko Niša do Kragujevca najveća pomama za stanovima

Najveći udeo u ukupnim novčanim sredstvima u trećem kvartalu, čak 56 procenata, imao je promet stanova (841,1 milion evra), od čega je u Gradu Beogradu za stanove izdvojeno 524,7 miliona evra.

Enormne cene kvadrata u srpskoj prestonici nisu novost, naročito kada se u obzir uzme da su sve traženiji stanovi u takozvanim kondominijumima u kojima stanari na raspolaganju imaju različite sadržaje, od igrališta za decu, bazena, teretana, recepcije, pa do profesionalnog održavanja.

Cene stanova u novogradnji su šarenolike, pretežno zavise od lokacije i kreću se od 600 evra po kvadratu, za koliko se može naći nekretnina u rubnim gradskim opštinama, pa do 9.245 evra, koliko košta kvadrat u stambenom kompleksu “Beograda na vodi”. Visoke cene novogradnje prate i cene u starogradnji, pa se najjeftniji kvadrat može naći za 400 evra, a najskuplji za 2.208 evra.

Cenovni rast beogradskih nekretnina poput domino efekta preliva se i na druge veće gradove. Tako se cene kvadrata u Novom Sadu za starogradnju kreću od 445 do 2.208 evra, a za novogradnju od 550 do 2.607 evra. Nešto jeftiniji stanovi mogu se naći u Nišu, gde se cene za starogradnju kreću od 405 do 1.478 evra, dok se stan u novogradnji može naći po ceni od 455 do 1.435 evra. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, cene rastu i u centralnom delu Šumadije, pa je za kvadrat starogradnje u Kragujevcu neophodno izdvojiti od 310 do 1.285 evra, dok je novogradnja skuplja i cene se kreću od 607 do 1.413 evra.

Prosečna kamata na stambene kredite oko 2,8 odsto

Generalni sekretar Udruženja banaka Srbije (UBS) Vladimir Vasić smatra da osnovni razlog rasta cena leži u činjenici da na tržištu postoji tražnja za velikim brojem nekretnina, pre svega stanova.

"Iako se građevinski sektor reaktivirao u poslednjih nekoliko godina, očito je gradnja nedovoljna da zadovolji potrebe različitih grupa kupaca. Osim toga, očigledno je i da postoje određene količine novca, koje su na raspolaganju za ulaganje u nekretnine. Posebno je uočljivo da je reč o gotovom novcu, jer je kupovina ‘za keš’ i dalje neuporedivo češća praksa nego kupovina kroz kredite poslovnih banaka“, ističe Vasić u razgovoru za Biznis.rs.

Kada je reč o učešću stambenih u ukupnim kreditima građana, generalni sekretar UBS navodi da stambeni krediti čine 41 odsto ukupne sume kredita koje koriste građani.

"Po obimu je to druga vrsta kredita, najveći deo odlazi na gotovinske kredite koji čine 47 odsto. Na dan 30. septembra 2021. godine preostali dug po stambenim kreditima građana iznosio je 532 milijarde dinara, što je 16,2 odsto više nego u istom periodu prethodne godine“, kaže Vasić.

Uslovi kreditiranja, prema njegovim rečima, povoljniji su nego ikada. Što se cena nekretnina tiče, iako određeni krugovi već duže vreme govore o “balonu cena” koje će morati da padnu očigledno je da interesovanje za stanove ne jenjava, a cene ne padaju, tako da je veliko pitanje koliko čekanje na duži rok ima smisla.

"Prosečna kamatna stopa na stambene kredite u Srbiji je oko 2,8 odsto i to je bolje u poređenju sa drugim zemljama i bolje u odnosu na sva ranija iskustva kod nas. Po pravilu su ovi krediti obezbeđeni hipotekom, koja se najčešće stavlja na nekretninu koja je predmet kupoprodaje. O konkretnim uslovima svakako treba da razgovara sa svojom bankom“, napominje Vasić.

Na pitanje koliko banaka u Srbiji je usvojilo preporuku Narodne banke Srbije da se učešće u stambenim kreditima sa 20 odsto smanji na deset odsto i o kojim bankama je reč, generalni sekretar Udruženja banaka ističe da je reč o preporuci i da je to samo mogućnost koju je NBS dala poslovnim bankama.

"Znamo da niže učešće može da zvuči primamljivo, ali klijenti moraju da znaju da niže učešče znači i veću sumu koju pozajmljujemo od banke, samim tim i veću mesečnu ratu i veću ukupnu kamatu koju plaćamo. Trenutno kredite sa deset odsto učešća daje pet-šest banaka. Banke nerado izlaze sa ovim podatkom u javnost i više vole da se o visini učešća dogovore sa klijentom, zavisno od toga kolika je vrednost i koja je vrsta stambene nekretnine koja je predmet hipoteke“, zaključuje Vasić.

Nekretnine kao najsigurnija investicija

Jedan od glavnih uzroka rasta cena svakako je pandemija koronavirusa koja je prouzrokovala da sve više ljudi ulaže svoj novac u nekretnine kao kapital koji uvek može da se vrati sa zaradom, smatra agent i vlasnik agencije za nekretnine Kaća Lazarević.

Kako je rekla u razgovoru za Biznis.rs, veliki broj naših ljudi koji je završio svoj radni vek u inostranstvu sada se vraća u Srbiju. Oni više ne ulažu u izgradnju velikih kuća, već masovno kupuju nekretnine za sebe, ali i za izdavanje, a pored njih srpsko tržište masovno privlači i strance koji ovde žele da ulažu.

"Ljudi koji imaju novca jednostavno su se okrenuli ulaganju svog kapitala ovde u Srbiji, jer nekretnine uvek predstavljaju nešto sigurno u šta novac treba investirati, a što može u svakom momentu da se vrati. Zbog toga je krenula ogromna potražnja za nekretninama jer su one zapravo najsigurnija investicija“, smatra Lazarevićeva.

Na pitanje da li je povoljan trenutak za kupovinu stana, ona napominje da sve što se sada kupi vredi barem 10 ili 20 odsto više za nekoliko meseci. Iako je Beograd na top listi kada je reč o cenama, Novi Sad ga prati, a ne zaostaju ni Niš ni Kragujevac.

"Jedno vreme smo imali strašnu ekspanziju ka Beogradu, sada prodaja raste i u ostalim velikim gradovima. To znači da je potražnja dobra i da očigledno ljudi u velikim gradovima dobijaju poslove zbog kojih u njima ostaju. Takođe, i kod nas je bilo prodaje firmi i čitavih biznisa. Novac se vrti, kao i svuda u svetu, ali za razliku od drugih zemalja u Evropi, mi smo specifično tržište“, smatra Lazarevićeva i dodaje da sada u prestonici imamo “Beograd na vodi” koji je jedno malo tržište.

"Na toj lokaciji prodaju se stanovi koji tek treba da se zidaju, ali i oni koji su kupljeni pre godinu-dve, što znači da je to druga ili treća ‘ruka’. Novi Sad ima jako puno investitora, dobro tržište i promet. Iako je u ostalim gradovima nešto niže, i tamo su se cene podigle i prodaja dobro ide. Isti slučaj je i kada je reč o banjama širom Srbije. Recimo, Vrnjačka banja je praktično grad u gradu, gde su apartmani jako skupi. Nju prate Banja Koviljača i Sokobanja. Sve to je pokazatelj da tržište nekretnina ide u nekom drugom pravcu, što je dobro“, navodi ona.

Komentarišući odnos “keš” i kreditnih kupaca naša sagovornica objašnjava da se taj odnos menja i da je to znak da se ljudi koji su kreditno sposobni plaše krize i jednostavno ne kupuju nekretnine putem kredita, već na drugi način rešavaju to pitanje. Sa druge strane, ljudi koji imaju “keš” uvek prilikom kupovine stanova mogu da dobiju određeni popust, dok svakom investitoru više odgovara da dobije gotov novac odmah, jer to pretače u drugu lokaciju ili zgradu koju gradi.

Prema rečima sagovornice portala, tržištu nedostaju dobri kvalitetni stanovi sa garažom. Takve nekretnine od 100 do 150 kvadrata u Beogradu se izdaju za 3.000-4.000 evra. Masovna je i potražnja za takozvanim saloncima, odnosno stanovima građenim pre Drugog svetskog rata, ali i za malim stanovima od 40-50 kvadrata čija cena ide i preko 3.000 evra jer su u deficitu.

"Znači, sve je krenulo. Pitanje od million dolara je – odakle, i na to ne mogu da odgovorim jer ja samo znam ko su klijenti. U Beogradu cene novogradnje idu od 2.500 pa do 5.000-6.000 evra u proseku. Stari grad, Vračar i Savski venac prednjače u cenama i prati ih jedan deo Novog Beograda. U luksuznim novoizgrađenim kompleksima cene po kvadratu idu i do 8.000-9.000 evra i to se jako dobro prodaje, što je neverovatno. Ono što je nekada u širem centru glavnog grada moglo da se nađe po ceni od 800-900 evra, sada je nemoguće naći. U svim prigradskim naseljima, poput Ledina i Mirijeva, cene su skočile. Beograd više nije Beograd, već metropola“, zaključuje Lazarevićeva.

Rast cena građevinskog materijala biće nastavljen i sledeće godine

Iako se cene stanova formiraju po zakonu ponude i potražnje, odnosno dokaz su da je potražnja veća od ponude, sa druge strane prisutan je i strah ljudi koji ulažu u nekretnine kako bi osigurali svoj novac, ocenjuje potpredsednik Građevinske komore Srbije Goran Rodić.

"Zbog nesigurnosti i očekivane inflacije ljudi poučeni ranijom propalom štednjom sve što imaju ulažu u nekretnine. Takođe, imamo i situaciju da firme kupuju po više stanova kako bi na taj način osigurale novac koji imaju. Zato je tolika jagma za stanovima, a same cene će biti na ovom nivou dokle god tržište može da trpi“, ističe Rodić.

Iako se puno gradi u celoj Srbiji, to ipak nije veliki broj stanova, kaže on i dodaje da lokacija diktira cenu, a da kvalitetnih i dobrih stanova ima i u Novom Sadu i Nišu, gde su cene daleko niže nego u prestonici.

"U Beogradu je nekoliko stanova došlo do cene preko 3.000 evra i nije to tako čest slučaj, ali je očigledno da fali najveći broj stanova po ceni između 1.200 i 1.500 evra po kvadratu. I o tome budući investitori moraju da povedu računa.“

Kada je reč o cenama građevinskog materijala, potpredsednik Građevinske komore Srbije smatra da su cene skočile zbog “ubrizganog” novca, da su pojedini materijali poskupeli od 30, pa do preko 100 odsto i da će taj rast biti nastavljen i sledeće godine.

"Kada uzmemo u obzir ove činjenice normalno je da se građevinska industrija koja je motor kompletne industrije sveta pokrenula. Čim je ona krenula, krenula je cena nafte, prevoza, sirovina, repromaterijala i pojedini građevinskih materijala su poskupeli od 30 do preko 100 odsto, sa tendencijom da će u manjem obimu da rastu i sledeće godine“, kaže sagovornik portala.

On smatra da smo mi mala zemlja u kojoj su inflatorna kretanja prisutna, i zato misli da je dobro vreme da ljudi koji imaju novca ulažu u nekretnine kako bi osigurali novac.