Ulaganje u nekretnine: Zidanje profita

Zaista osecam zalost kada vidim da se sprema jos jedno rasturanje nase zemlje, ovog puta finansijsko. Bez imalo razmisljanja, pohlepni grebatori preuzimaju neregulisano stranu kapitalizma, i podizu cene stambenom prostoru zbog licnog profita. Rezultat je da za nekoliko godina gradjani koji zive od normalne plate u svojoj zemlji nece moci da priuste i da imaju stambenu jedinicu u istoj, zbog ulozenog novca posleratne mafije i onih koji dobijaju svoje zarade na zapadu.

Ceo ekonomski recnik je izmisljen da se sakrije rec 'pohlepa'. Na ljude koji zaradjuju od nekretnina (citaj: nicega, bez oplodnje drustva) treba gledati sa prezirom.

..@ zainteresovan..

..pa vidi ovako, sto se tice razlike u ceni rentanja i anuiteta, postoji psiholoska granica koja je negde sada postignuta, jer je jasno da ce u situaciji da ulazak u svoje kosta isto kao obitavanje u tudjem svako da se opredeli da udje u svoje..

..tako bi svi stanodavci sto zive od rentanja stanova u beogradu morali da se odreknu redovnih(cesto i jedinih)mesecnih prihoda, a na sta ocigledno nisu spremni..

..do god je ponuda novih stanova za kupovnih oskudna a ponuda stanova za rentanje povelika, do god ne krene izgradnja na savskom platou, luci beograd, do god ne krenu planski da se ruse udzerice na vracaru i zvezdari, situacija ce biti takva..

..a sto se tice oportunitetnih troskova investiranja u spaniji i srbiji, bare in mind da 95% srbalja nema opciju da ode u eu a kamoli da tamo kupi nesto i time odavde upravlja, tako da je besmisleno takvu opciju uopste stavljati u kontekst..

..da sam prosecan stanovnik vracara (citaj 60 godina, zivim u stanu od 50m2 sto vredi 120 000 eur, obicno sam/a), ja bi to stance prodao i trajno se nastanio u nekoj banji u srbiji, pride rentao deo kuce koju bi kupio turistima, resto para stavio u fondove ili orocio da i odatle kaplje..

..ljudi u srbiji ne donose racionalne odluke, sta zna baba koja se iz pinosave udala u bg za podoficira jna, pa bez muza ostala da u vrnjackoj banji ili u banji koviljaci ima da se kupi isti paradajz kao na kalenicu, da je vazduh zdraviji na zlatiboru, da je u prolom banji voda bolja nego makiska..

..tj, da bi trzisni mehanizmi funkcionisali ljudi moraju da se ponasaju racionalno, a to ovde nije slucaj, bar ne u dovoljnoj meri..

Ja bih jako voleo da mi neko ko se smatra upućenim u ovu oblast objasni neke disproporcije na našem tržištu. Prvo, svuda u svetu rata kredita za stan je približno jednaka mesečnoj zakupnini, kod nas ako bi se uzeo trenutno najpovoljniji bankarski kredit, taj odnos je bezmalo dvostruko veći u korist rate kredita. Drugo, ako bi neko ko ima keš želeo da kupi nekretninu i na taj način investira, njegovi prihodi od rente su daleko manji od onog koji bi ostvario da je tu nekretninu kupio bilo gde u evropi. Konkretno: za recimo 100 000 evra danas se u Beogradu kupuje 50 do 55 kvadrata na Banovom brdu, Konjarniku, Neki delovi Zemuna itd. Ista nekretnina ako se uzima da bi se rentirala, maksimum koji može da se dobije je 300 do 350 evra. ili godišnje 3600 do 4200 evra. pod uslovom da nema pada vrednosti novca tokom 25 godina, i sa nekom normalnom stopom rasta, opet pod uslovom da nema kriza u tom periodu, ova nekretnina se tek tada isplaćuje. Renta koju neko može da dobije je rezultat naših platežnih mogućnosti i ne verujem da će tu doći do nekih drastičnih pomaka u narednim godinama, a očekivati da će ovaj grad da doživi najezdu bogatih stranaca koji će zaposesti te stanove, ipak nije realna. Za isti novac se može kupiti 30-ak kvadrata stana u Milanu, Rimu ili Barseloni na približno sličnim lokacijama. Isti stanovi se rentiraju za 600 do 800 evra, dakle više nego dvostruko u poredjenju sa našim glavnim gradom, što implicira da svako ko ima keš i želi da ga investira u rentiranje stanova, isplativije mu je da nekretninu pazari u bilo kom drugom gradu starog kontinenta ili nekom turističkom središtu za dnevni najam. Sa druge strane, kada je kreditna tražnja u pitanju za isti stan iz primera, pod postojećim uslovima najmanja rata je oko 580 evra, sa tendencijom rasta cena nekretnina, opadaće broj kreditno sposobnih gradjana, pod uslovima koje je propisala narodna banka, a koji čine i najveću tražnju. Ko će onda te stanove kupovati ili ko će ih graditi da bi ih rentirao za prinos koji ne odgovara onom od prodaje istih?

Neverovatno kako ljudi nisu sposobni da shvate odnos ponude i traznje, kukajuci nad visokim cenama kvadrata u prestonici. Ne kuka im se nad niskim cenama kvadrata u Boru ali Beograd... Dokle da slusamo takve price o preskupim kvadratima u Bgd. Alo bre, sve je odnos ponude i traznje, ako je traznja visoka onda je i cena visoka i obrnuto. Ako je traznja niska onda ce i visoka cena iz predhodne price ici dole dok se ove dve vrednosti ne poklope i usklade. Predlazem da svi koji imaju problem da shvate odnos ponude i traznje, umesto kukanja kupe na Ekonomskom fakultetu knjigu: Osnovi Ekonomije od Menkjuia! Ponuda i traznja ce regulisati cenu kvadrata osim ako se ne pojavi neki demagog i obeca kvadrat stana za 1 din. kao onomad Nikolic za hleb.

@Sumadinac

Slazem se sa tobom da cenu nekretnina odredjuje ponuda i potraznja, ali me zanima zasto nisi postavio pitanje razloga vece potraznje od ponuda u Beogradu?

Drzava je obezbedila veliku potraznju jeftinim (subvencionisanim) kreditima a nista nije uradjeno na strani ponude. I dalje investitorima treba mnogo vremena i mnogo mita kako bi zavrsili neki projekat a to neverovatno dize cenu i odvraca strane investitore (kao i nemogucnost posedovanja zemljista).

Price o nedostatku zemljista su za malu decu. Lokacija za stambeni prostor ima, naravno ne u strogom centru. Mislim da gradska vlast provlaci tezu o nedostatku zemljista za gradnju kako bi prikrila sopstvenu nesposobnost i korumpiranost.

Sto se korumpiranosti tice, evo malog primera: cena za uknjizavanje garsonjere koja zbog administrativnom greskom nije uknjizena jos davno - 900eur.

kupis stan od 50m2 po 1.200 eura kvadrat, sacekas 6 meseci, prodas ga po 1.500 eura, zaradis 15.000 eura na razlici u ceni. I onda za te pare ne mozes da kupis ni stan od 35m2 jer je cena skocila na 1.700 eura. I gde je tu zarada, osim ako se ne misli samo na cistu zaradu(razliku u ceni)jer realno NE MOZE se kupiti isti za zardjene pare. Tu samo profitiraju investitori i fondovi, i prekupci stanova, zbog cega je cena tako i visoka

Evo nekoliko primera kada su svi pricali da "cene mogu samo da rastu":

Japan, kraj proslog veka: cene nekretnina su bile toliko visoke, da se pricalo da carska palata vredi vise nego cela Kalifornija. Firme su masovno uzimale kredite dajuci nekretnine kao garanciju. Onda su cene pale nekoliko puta, banke nisu mogle da naplate kredite i Japan je bio u recesiji celu deceniju.

SAD: Vec pomenuta prica, koja vrlo lici na Srbiju. Na kraju, cene "kvalitetnih" nekretnina nisu pale, ili nisu pale mnogo, ali cene losih nekretnina (tipa "Karaburma TA, 5. sprat 1400 eur" su pale u neznanje.

Kurs evra 2005: Dolar je naglo padao (sa 1.1 USD za 1 EUR do 1.35), i krenule su price da ce do kraja godine evro biti 1.9. Evro te godine nije presao 1.35, dan danas (3 godine kasnije) je 1.55.

Cena nafte 2008: Vec su svi pricali da ce avgusta nafta da bude 150, a da ce do kraja godine da bude 200 dolara za barel. U ovom trenutku je 118 i tezi da pada i dalje.

Dakle, nemojte da verujete previse u to da ce "cene samo da rastu". Sve ima svoje granice.

@Sumadinac

Lepo si analizirao razloge velike potraznje, ali si prakticno samo ponovio ono sto si naveo u prethodnom postu.

Ne mogu da se otmem utisku da ti prihvatas trenutnu situaciju na trzistu nekretnina u Beogradu kao prirodnu (ispravi me ako gresim). Posto si tako dobro analizirao razloge velike potraznje, hajde ucini nam svima uslugu pa nam daj analizu razloga male ponude.

Ja bih, ali posto nisam procitao knjigu koju spominjes, smatram se nekompetentnim.

U svetu hara finansijska kriza zbog naduvanih cena nekretnina i kredita koji su doveli do masovne kupovine.

Mene jako zanima kako ce to cene nekretnina u srbiji rasti sa priblizavanjem EU kada su vec sada cene nekretnina u Bukurestu i Budimpesti manje od Beogradskih iako je rec o vecim i ekonomski jacim gradovima.

Isto se desilo i u Zagrebu gde su cene preko noci pale na polovinu vrednosti i sada su znatno manje nego u BG-u.

Ovo je idalna prilika za pametne da prodaju po ovim astronomskim cenama i za manje od godinu kada cene padnu kupe duplo veci stan za iste pare.

@Zainteresovan
"Ni u jednoj državi na svetu bankarska kamata na štednju nije iznad inflacije"

U kojim zemljama je kamata na štednju manja od inflacije? Koji bi bio interes ljudi da štede ako im ulog progresivno propada? Daću ti konkretan primer Velike Britanije, gde su kamate na štednju otprilke 5-6% a inflacija 2-4%.

@ZOKI
Kako znaš da cene nekretnina u Beogradu nikad neće pasti (ili da će pasti zanemarljivo za par godina)? Vidovit si ili imaš moć da kontrolišeš cene? Ja nisam ekspert za nekretnine (ako tako nešto postoji u Srbiji) ali znam da cene bilo koje robe mogu da idu na gore i na dole ukoliko situacija tako diktira. Poznajem pametnije ljude od mene koji su pričali kako npr. cene u Londonu NIKADA neće pasti. Bilo je dovoljno da se promeni samo jedan faktor (dostupnost novca smanjena credit crunchom) i cene padaju preko 1% mesečno, iako i dalje nema dovoljno gradnje. Zašto misliš da je Beograd drugačiji od Londona? London je centar Britanije u vecoj meri nego sto je Beograd centar Srbije (7 miliona ljudi živi u Londonu, a prvi sledeći grad po veličini je Birmingem sa jedva 1 milion).

Šta ako država prestane da subvencioniše stambene kredite, par stranih investitora napravi velike blokove stanova (i time poveća ponudu) i završi se privatizacija pa ne bude više naglih upliva kesa od ljudi koji su profitirali privatizacijom?

Dobijanjem nove - evropske vlade prica o profitu u nekretninama, ulasku velikih ino. investitora, jakom dinaru i tako redom, postaje moguca. Sa evropskom vladom Srbija je pruzila sebi mogucnost da lako i brzo napreduje u svemu pa i u trzistu nekretnina. Mi smo zapravo ludom srecom "ukrali vreme" jer da su nam se desili radikali, Voja i Velja, vec danas bi smo imali euro za 115 dinara, stalna poskupljenja, buicu jeftine demagogije za sirotinu - raju a investitori bi nepogresivo zaobisli Srbiju ko "kisa oko Kragujevca". Valjda ce ovakav dalji put Srbije - biti put bez povratka u bedu i beznadje.

@Simo strahoto
Tačno je da 95% Srbalja ne može nikud van granica, ali tačno je i da postoji internet i agencije za nekretnine u francuskoj, španiji, and elsewhere preko čijih sajtova u svakom trenutku možeš da kontrolišeš ko ti je u stanu, ko je zainteresovan za tvoj stan, da li je curila slavina i šta sve ne još. A novac se sliva na račun kojeg možeš proveravati sa bilo koje tačke na svetu, tako da ne moraš ni da mrdneš iz Srbije. Poznajem par ljudi koji su veliku količinu novca investirali upravo ovamo, kupili su stanove u Nici, Milanu i Barseloni radije nego da za isti kupuju nekretnine u srbiji, koje ko zna kada bi isplatili.

@Dule
Ni u jednoj državi na svetu bankarska kamata na štednju nije iznad inflacije. Moja hipoteza se odnosila na uslove u kojima neće biti nikakvih promena na tržištu. Neka vrsta idealne ravnoteže, tako da ne pije vodu priča o oročavanju i štednji i zgrtanju astronomskih paruština. U našoj zemlji imamo bezbroj paradoksa, izmedju ostalog jedan je upravo onaj kojeg sam izneo u prethodnom komentaru. Imamo dvocifrenu inflaciju, izrazito uvozno orijentisanu privredu i valutu koja skače kao da nam savom teče nafta a moravom zlato. Tako i sa nekretninama. Može neko da stavi cifru i 600 evra za dvosoban stan ali neće imati nikog ko može toliko da plati. U takvoj situaciji i onaj kome treba stan i onaj koji ga izdaje ne završavaju sebi posao, zato i postoji ta neka ravnotežna cena od 300 koliko se sada plaća za takav stan. A u varijantu da nam BDP skoči do neba, da plate skoče na soma ojra, da postanemo "balkanski tigar" ne veruje odavno ni onaj koji je pomenuo tog tigra. Slično je i sa cenom kvadrata. Zar se onom ko je bez stana u takvim uslovima isplati da plaća 600 ojra banci kada isti stan može da iznajmuljuje za upola manje.
Meni sve ipak miriše da nas u dogledno vreme čeka neko veliko pucanje "alla americano", ili kao dafinina štednja onomad

@Djoka
zaista ne razumem ljude koji tvrde da je bolje rentirati stan nego kupiti? ne znam sta ce se desavati sa trzistem nekretnina, ali znam jedno: cene u BGDu nikada nece biti nize! one ce rasti jos nekoliko godina i onda stati, mozda malo pasti. a zasto? pa jednostavno, Srbija je jaaako centralizovana i cela Srbija zeli u Beograd! i smesna su mi poredjenja sa budimpestom i madjarskom, ili sa USA gde je niza cena kvadrata, naravno, jer vecina ljudi koji nisu iz gl.grada, posle studija se vraca u svoje rodne gradove. za sve koji misle suprotno zapitajte se, ako ste studirali:koliko se vasih kolega koji nisu iz BGDa vratilo u svoje gradove/sela??? 10%mozda! e zato ce cene u BGDu i dalje rasti. ja sam celog zivota podstanar bio i sad sam uzeo kredit i kupio stan, i mada mi je rata ogromna verujte, ne bih iznajmljivao stan ni za 2 puta manje para. lepo je dusko dugousko rekao: svoja kucica, svoja slobodica :)

Zao mi je sto neki nasi ljudi jos nisu shvatili sta je to kapitalizam;sta je to trzisna ekonomija, i kakva je razlika u odnosu na soc.samoupravljanje.Oba sistema imaju i prednosti i mane.Po mom licnom misljenju kapitalizam ima daleko vise prednosti(najvise zbog slobode misljenja, verskih ubedjenja,govora, kretanja...)Ali nijedno nije idealno.I na ovoj kugli idealnog jos "jedno vreme" nece ni biti.Sada, u Srbiji kao i vecini regiona sveta, najgore prolaze oni koji su posteni i nedovoljno upuceni.Kratkorocno, dobro prolaze lopuze.A najbolje prolaze sposobni, uceni, vredni i posteni.Takvih je malo, ali ih ima.Jedino, kada uspeju,zavidljivci ne mogu da ih gledaju pa im onda pripisuju etikete tajkuna, kriminalaca i sl.Otvori oci,radi, stedi,i ulazi tamo gde je dobra prilika.U Srbiji tek teba da dodju dobre prilike kada je gradjevina u pitanju.Ne zaboravi biti posten jer Bog ne podupire lopove i lazove."Ako Gospod nece graditi doma,uzalud se muce koji ga grade;ako nece Gospod cuvati grada uzalud ne spava strazar"Psalam 127.
Ovo jeste najkorisnija tema o uspehu u gradjevinarstvu.Provereno.

Da, tako je i u Americi bio nelogican bum, cene rasle kao lude, zato sto 'nije bilo dovoljno stanova' i zato sto 'niko ne pravi novo zemljiste', a sada cene padaju kao lude vec 2 godine.
Spekulacija potpomognuta niskim kamatnim stopama i nerealnim zajmovima (bez ucesca, i bez otplate glavnice).
Mislite o tome - da li ima smisla da rata kredita za stan bude E 600 ako isti stan moze da se rentira za E 300?

@Zainteresovan
Ne ulazeći u celu priču, uzeo sam tvoje brojke i pretpostavio da skupljaš pare tokom godine (3600 EUR godišnje) i onda ih oročiš na godinu dana uz kamatnu stopu od 5% (što kod nas uvek možeš naći), i onda sledeće godine dodao novih 3600 na tu sumu i opet sve to oročio, na 25 godina to dođe nešto manje od 170000EUR (slovima: sto sedamdest hiljada evra). Možda sam pogrešio, ali ne bih rekao tako da ti računica nije tačna.

@move
Nisi u pravu. Poenta je da si ti zaradio 15.000 eura, da si uložio u nešto drugo, zaradio bi manje, recimo 10.000 eura. Jeste da u obe varijante ti ne možeš da kupiš stan veći od 35m2, ali to je zbog skoka cena stanova, a ne zato što ti nisi zaradio. Nije cena stanova jedina relevantna stvar u životu. A i usput, zašto bi prodavao stan po 1500 kad je cena skočila na 1700 (kako ti kažeš). Ako tako posluješ, sigurno ćeš izgubiti čime god se bavio.

Pozz

Mnogo se piše o velikoj tražnji. Da je stvarno tako - pa stanovi u Belvilu bi planuli za 2 dana. Prodato je samo 500 od 1800. Deltini ljudi su u startu dobili sve najmanje stanove, ali može im se kada oni grade. Međutim, pošto su uvideli da prodaja slabo ide, počeli su da daju stanove menadžerima - kako kome, nekome ceo, nekome deo stana oni otplaćuju...
Dakle, gde je ta tražnja? Grupa ljudi forsira tu priču kako bi mogli da nabiju cene. korupcija

@ ZOKI
Zoki, nisam rekao da je bolje rentirati nego kupiti - sve zavisi od odnosa cene i rente. Ako problemu pridjes bez emocija, rentiras stan za 300 a ulozis drugih 300 sa 5% kamate, proci ces bolje nego da 30 godina placas kredit na stan od 600...
Cene nekretnina na kraju moraju da budu zasnovane na onome sto stanovnici grada i drzave mogu da plate. Neka ti je srecan kredit - ja sam izbegao slicnu situaciju u Americi, a imam kolege koji su kupili po istoj logici pre 2 godine, i sada su u gubitku $100-200K (znaci, duguju toliko vise nego sto im kuca trenutno vredi).

gotovo je nemoguce da cene nekretnina u beogradu bude vece od cena u drugim i razvijenijim drzavama evrope pa i amerike.ista stvar sto se dogadja sada sa nama se dogodila u americi pre par godina gde su cene bile toliko prevelike da je moralo doci do pada ,pa sada se kupuju za 60 do 70 posto manje nego kada su bile na najvisem nivou. ukratko otimanje para od sirotinje i lazna slika da nekretnine toliko vrede

@Sumadinac, ne poznajes ti dovoljna zakon ponude i potraznje da bi mogao da diskutujes o njima. To kako je neko napisao knjigu je jedno a zivot je drugo. Ponuda i potraznja su stvar koja se uredjuje, kod nas posebno. Kad ovo budes shvatio onda mozes da nastavis da pametujes. Da skratim, mi smo jedno ne uredjeno trzista i proci cemo kao i ostala trzista Istocne evrope, a to znaci nagli rast pa onda nagli pad. Slobodno iskopiraj ovaj moj post pa me podseti ako ne budem bio u pravu. Vrlo uskoro.

'Ajmo malo van Beograda... U bilo koje selo, recimo u Backoj, sa infrastrukturom koja je na prosecnom nivou, gde su kuce uglavnom u urbanizovanim sredinama, sa strujom, vodom, telefonom i da ne pricam vec... kupac ste za 5 000 evra! I to za kucu koja ima dvoriste i basticu pride... to je osiromasenje gradjana Srbije - zamisli svoju hipotekarnu sposobnost sa takvim objektom, a on je rezultat rada nekoliko generacija... Ne moze se kupiti za to ni polovni "golf III" (!?). A neke delatnosti danas uopste ne pretpostavljaju obaveznu lokaciju na Terazijama! Hektar poljoprivredne zemlje je oko 5 000 evra u Backoj. Racunajte koliko je to po kvm srppske teritiorije i proucite malo ko kupuje ovde!... Za cenu trosobnog stana na Karaburmi se moze kupiti pola sela, koje ce sutra, mozda, biti centar lovnog ili ruralnog turizma... A racunajte ratu stambenog kredita na sumu od 10 - 15 hiljada evra... To je prilika, takodje u Srbiji. Zasto bi svi morali biti u Beogradu? Smatram da je nekretnina danas dostupnija, samo da svako nadje onu koja mu odgovara... Jedino sto nam onda glavni grad ne bi bio milionski. Ko hoce Beograd, neka plati, brate, kao i svuda. Ko nece, moze pametno da odigra, prilika je nebrojeno. Ziveli.

Generalno dobar clanak, ali promasen naslov. Naime, ovde je rec o ulaganju u investicione fondove koji se baziraju na nekretninama, licna investicija u nekretnine, dakle ne preko fonda, ima dosta drugacije indikatore, rizik je nesto veci, ali je dobit mnogo jaca.

@ marko...
Delimicno si u pravu da ja ne poznajem zakon ponude i traznje ali samo zato sto moj marljiv rad na toj knjizi jos nije ocenjen.
Drugo Marko, neuredjeno trziste koje ti spominjes moze da znaci da je ono i slobodno a to je Marko vrlo vazan preduslov da zakon ponude i traznje funkcionise. Marko, ono sto mozda ne znas, gradjevinarstvo je upravo oblast privrede u koju drzava ne bi trebala puno da se mesa ako je cilj da se ovoj grani da polet i nacin za dalji razvoj jer ce tek razvijeno gradjevinarstvo biti u mogucnosti da proizvede dovoljno stanova. Tek tada povecana ponuda uticace na snizavanje cena. Smesno je porediti nase gradjevinarstvo i cene sa visokorazvijenim zemljama gde je ova grana vrlo razvijena upravo zbog visedeceniskog slobodnog funkcionisanja zakona ponude i traznje i naravno slobodnog trzista. Znaci Marko, nize cene kvadrata u Beogradu imaces onda kad ova grana bude sposobna da efikasno pravi milione kvadrata, ili pak ne daj boze, ako se par stotina hiljada sugradjana odseli ili emigrira iz prestonice.

Pitanje za Marka,Shumadinca i Satelita: Da li mi mozete reci, da li je normalno da se samo u Bgd-u u toku 2007-me godine ugradi 2.1 mil.tona cementa,a u celokupnom ostatku ("unutrasnjoti")Srbije 700 hilj. tona ,tj. 3X manje.(sublimirani pokazatelji triju srpskih proizvodjaca cementa) Imajuci u vidu da u unutrasnjosti (ma sta ona znacila) Srbije zivi 3X vise gradjana no u Bgd-u, onda je paritet jos porazniji.Ovakvom haoticno-centralostickom logikom, Vlada Srbije vodi sebe na najbolji nacin da u skoroj buducnosti postane Vlada Beogradije,jer Srbija ce se definitivno urusiti i skoncentrisati i jednu tacku,tj. na onih par desetina kvadratnih kilometara beogradskog tla... Zamislite situaciju da cela Kina se sjati u jedan Peking,ili Amerika u Vasington,Nemacka u Berlin itd...A u Srbiji je takav proces u punom jeku. PS. Sasvim spontano dodjosmo i do naucnog zakljucka o uzrocima nastanka crnih rupa u svemiru...Pa,proces formiranja jedne je u toku.Tu, pred nasim ocima,na 44-tom stepenu sgs. Vidimo se u drugom vremenskom kontinumu...Naravno,ko se ne bude zaglavio u tunelu.............

Zivim u Irskoj vec skoro deceniju i moram reci da se ovde desavaju neke vrlo zanimljive stvari vezano za stanogradnju. oni (Irska) su isto imali bum u stanogradnji i nagli rast cijena stanova u zadnjih 10 godina. Razlozi za to su povecana kupovna moc stanovnistva, jeftini stambeni krediti od 1997 (Dolaskom Bank of Scotland na Irsko trziste), veliki priliv stranaca, manjak stambenog prostora i vladine poreske olaksice gradjevinarima. Zbog svih ovih faktora cijene su toliko porasle da su gradjevinske firme prosle godine napravile 90 000 stambenih jedinica. Banke su u isto vrijeme davale stambene kredite u vrijednosti od 125% od vrijednosti nekretnine. Medjutim, od prosle godine pocinje sunovrat. Jednostavno, doslo je do zasicenja trzista a i kreditni uslovi su pogorsani. Tako su sad cijene nekretnina na nivou 2004 i dalje padaju i niko ne vidi kraj toga pada. U isto vrijeme, broj novoizgradjenih nekretnina ove godine ce biti oko 45 000, a sledece predvidjaju 25 000. Plus, strani radnici koji su rentali veliki dio nekretnina napusta zemlju u velikom broju. prije 2 godine sam i ja razmisljao da kupim kucu ali sam srecom odustao. Jednostavno, izgledalo je kao nezdrava situacija. Vazno je napomenuti da je renta jeftinija od rate kredita (€1500 prema €2000-2300), ovo je za 3 sobnu kucu u losijem dijelu Dablina. Moram reci da me situacija u Beogradu sada dobrim dijelom podsjeca na Dablin prije 2-3 godine, sto se nekretnina tice. Ali to je moj utisak.

@ZOKI
Nazalost, i dalje ce svi hrliti u Beograd i to ce stvarati traznju. Samo je pitanje koliko ce ta traznja moci da ostane ovako jaka. Kao sto Sloba u prethodnom komentaru rece: pitanje je kada ce ovoliko velike cene, koje stimulisu izgradnju, izazvati visak stanova u odnosu na potraznju. Isto, deo ovolike potraznje i je zbog toga sto skoro cela jedna generacija nije bila u mogucnosti da dodje do stana 90-tih. Sada, kada se ekonomska situacija popravila, imaju tu mogucnost. Da li ce podmirivanje ove grupe kupaca (nakon nekog vremena) uticati na potraznju? Verujem da hoce. Slicno se upravo desava u Hrvatskoj.

Nemoj pogresno da me razumes: ne pokusavam da kazem da ce cene npr. od sledece godine poceti da padaju i da ce prosecan stan biti 1200eur za 2 godine. Ja to ne znam. Ali znam da na cenu nekretnina utice toliko faktora da je neodgovorno reci da ce cene samo rasti dok je vek vekova.

@Akcija Reakcija
U potpunosti se slazem da je beogradizacija Srbije losa i da mora da se uradi nesto po tom pitanju. Samo, bojim se da nasi politicari ne vide dalje od sledece izborne kampanje i mogucnosti koju im politika nudi za sticanje sopstvene koristi.

Za sve, evo interesantnog podatka koju sam saznao od prijatelja koji je kupio stan u Berlinu: prosecna cena stana tamo je 1200-1500eur.

@ Gile
Da se ne lazemo, vrlo je bitno ko je na celu vlade i to itekako ima veze sa buducom cenom kvadrata u zemlji i Beogradu. Gile, naravmo da jedni nisu crni a drugi beli vec je sustina da od vise "zala" biras najmanje zlo. Sigurno je da je evropska vlada daleko perspektivnija od radikalske, Vojine i Veljine. Zasto, bivsi premijer koji se inace nije ni mesao u svoj posao, nastavio bi da se bavi iskljucivo "kalimerovskom" politikom u vezi Kosova a Velja bi za to vreme "tapnuo" NIS u varijanti da i nezna kolika mu je vrednost a posle toga bi nam rusi "poklanjali" naftu posto smo tako dobri (najvni) i poslovni. To bi bio put sigurne izolacije i materijalnog propadanja u kojoj bi samo uzak broj ljudi profitirao, po identicnom milosevicevom receptu, a sirokim masama bi bio nudjen ponovo Nikolicev hleb za 1 din., o kvadratima stana da i ne govorim.

Prosle nedelje sam zavrsio stambenu pricu.
U Novom Sadu sam kupio 81kvm za 99000e, a plata mi je 800e tj opteretio sam platu sa 370e inace radim sa fakultetom.
Moj kum u svedskoj je kupio stan od 100kvm u Malmeu za 100.000e a plata mu je 2500e sa visom skolom i opteretio je platu sa 400e. Kamate su nam iste 4,95% na godisnjem nivou.
Ovo je primer iz realnog zivota dva druga u dve razlicite drzave.
Ne mogu da verujem da smo dostigli standard Svedske sa cenama nekretnina, a da su nam svi ostali parametri standarda mnogo nizi nego u svedskoj. Cinjenica je da na nama neko zaradjuje jer drzava ne stoji iza svojih gradjana i ne brine dali ce se neko obopgatiti na racun istih tih gradjana.
Na zalost, alternativu nisam imao.

Hvala na opsirnim objasnjenjima!!

@ satelit..
Zanima te zasto nisam postavio pitanje razloga vece potraznje od ponude u Beogradu?
Pa ovi razlozi su opste poznati a neki i specificni (jedinstveni) i znaju ih uglavnom svi koji imaju posla oko nekretnina (pomislio sam da se salis). To su: veliki priliv stanovnistva u glavni grad (ekonomski ili ratni migranti), sve vece kreditiranje kupovine stanova od strane domacih i stranih banaka, sve veci priliv stranaca od 2000g i mogucnost da kao stranci investiraju, dolazak crnogorsko - ruskog kapitala, doznake iz inostranstva i veliko interesovanje dijaspore za nekretnine u zavicaju i glavnom gradu, ubrzani razvoj posle sumornih devedesetih i.t.d. Ovo bi bili neki od razloga koji uticu na visoku cenu kvadrata u prestonici i zbog kojih neki imaju problema sa mentalnim zdravljem zbog velike "brige i tuge" jer im nije poznat nacin funkcionisanja ponude i traznje u formiranju cene kvadrata. Ipak mislim da bi trebao i ti da potrazis onu knjigu od Menkjuija..

Niko ne pominje odnos cena-troskovi gradnje. AKo je prosecna cena gradnje kvadrata oko 600 eura (tako mi kazu ljudi koji to treba da znaju), a zemljista i svega ostalog jos oko 400, kolika je zarada ako se isti stan proda za 1700 po kvadratu? Odgovor: ekstremno velika! Zbog ovoga se toliko mnogo (i sve vise i vise) u Beogradu sada gradi i samo je pitanje vremena kada ce se pojaviti visak stanova i poslovnog prostora, a onda ce cene privremeno otici i ispod realnih troskova. Gradjevinski ciklus traje oko 2 godine (od projekta do "kljuc u ruke") i za toliko ce se neki preracunati jer ce ih pad cena (za 1 ili 11 godina, iskreno, ne znam kada) uhvatiti u raskoraku. Zakljucak: realna cena stanova u "prosecnom kraju grada" trenutno treba da bude oko 1200 e po kvadratu (mozda gresim za +/- 10%) sto donosi realnu zaradu investitoru oko 10 % godisnje. Svaka cena iznad ove stimulise investitore da vise ulazu/grade (kao sada), a niza destimulise.
Pozdrav

Stalno mi se nameće pitanje: Po čemu je Beograd toliko atraktivan za kupovinu stana? Šta on to ima što drugi gradovi u okruženju nemaju. Ako pođemo od toga da stanove u našoj prestonici kupuju izbeglice, ili ljudi koji su u Beograd došli iz manjih mesta zbog posla, opet se postavlja pitanje odakle njima pare da kvadrat plate od 1500 evra pa naviše. Mnogo bih volela da znam ko su ljudi koji kreiraju tražnju.

U Banja Luci su cijene kvadrata stana takodje astronomske za grad ove velicine. A javna tajna je da su takve jer ih mnogi kupuju jos u izgradnji pa prodaju po visoj cijeni kada se izgradnja zavrsi. Drugi koji imaju visak para, ne znaju gdje da uloze, pa kupe stan s namjerom da ga izdaju. Ali ni to vise ne ide tako lako, primjera radi renta je nominalno bila veca 2001. godine nego sada, a kada se uzme u obzir i inflacija vidi se da se izdavanje sve manje isplati. Sve navodi na zakljucak da ovaj prenaduvani balon jednom mora da se izduva. Treba uzeti u obzir i poostravanje uslova za dobijanje kredita, tako da ni preprodavci vise nemaju kome da prodaju. Mozda ce pad biti zaista veliki, kao sto se desilo i sa nerealnim cijenama akcija na berzama u ovom regionu.

Evo bas sad na Sky News govore da su cijene nekretnina V. Britaniji pale za 11% u zadnjih godinu i po.

@Sumadinac,
Slobodno trziste je uredjeno ali ekonomskim zakonima koji treba da prate pravne a ne drzavnim merama. @Satelit je vec odgovorio pa bi se ja samo ponovio. Takodje mislim da se na osnovu prethodnih 25 komentara moze steci dosta jasna slika o situaciji kod nas. Ali, cak i da preskocimo sve ovo gore navedeno i da zaboravimo ekonomsku nauku, ne mozemo biti nemi pred cinjenicom ko se sve bavi ovim poslom u Beogradu. Ko nece da prizna da kod nas vode glavnu rec provereni kriminalci, korumpirani politicari i mesetarske agencije i svi su se oni sada dosetili i medija, taj je u gadnom problemu. E, ako nista drugo ovo je problem kojim drzava treba da se pozabavi.
Puno srece i da ti se isplati marljiv rad.

Cene su odraz realne razlike izmedju ponude i potraznje. Jedino sto vlada moze da cini, je da pokusa da razvija vise interesantnih privrednih centara u Srbiji, kako ne bi samo u BGD-u cene vrtoglavo rasle, a drugi gradovi u zemlji odumirali. Npr, preseljenjem sve privrede sa vode (brodogradiliste i slicno) iz Beograda nizvodno niz Dunav, razvilo bi se Smederevo i slicni gradovi, a Bgd bi to mesto mogao da ponudi stranim investitorima za turisticke sadrzaje.

@Nostradamus

Molim te, a sta je tvoj komentar, ako ne "bujica jeftine demagogije"? Kakve to veze ima sa temom da li je rast nekretnina u BGD realan ili ne? Sem toga, nagrabusicemo i sa ovom vladom, ukoliko stalno mislimo da su "oni" svi crni k'o djavoli, a "ovi" presvetli sveci!

@dobra namera
Kapitalizam je ekonomska odrednica, i nema veze sa slobodom misljenja, verskog opredeljenja ... To o cemu ti pricas je demokratija. A kapitalisticki sistem poslovanja u nekoj zemlji je moguc i u drustvima koja su demokratska, ali i koja nisu. Na primer, kapitalizam u Sangaju, koji je u komunistickoj Kini, ima odresene ruke, sve dok se ne mesa u politiku, dok su u skandinavskim zemljama demokratski standardi visoki, ali se njihove firme zale da ih vlade opterecuju i sputavaju da zarade vise.

@Dule

U pravu si sto se sume tice ona jeste na kraju 170000 ali je tvoj ulog 90000 pa ti je zarada svega 80000 a to je na rok od 12 do 13 godina(grubo receno polovina od 25 godina jer nije svih 90000 bilo oroceno na svih 25 godina nego je sukscesivno raslo) godina smesno mali procenat tako da ti to i nije neki biznis posebno jer i cene rastu.Inace sto se cena stanova tice one su veoma brzo ako se ko seca porasle za indeks 2 pri prelasku sa mrke na euro tj samo je za godinu dve cena u markama prebacena ucenu u eurima, a za zadnje dve godine je cena skocila za minimum 50 % tako da je ono sto je oko 2000-te vredelo 5000 eura (10000 maraka ) sada vredi bar 15000 eurai to je mnogo veca zarada nego da je bilo sta ulozeno na kamatu.Onaj ko je ulozio 5000 zaradio je 10000 i podrazumeva se da ima obezbedjeno stambeno pitanje tako da ga je briga da li ce cena dalje rasti akoj e odlucio da proda verovatno ce to da ulozi u neki novi biznis ili nece da prodaje dok mu ne zatreba za nesto drugo ili ako je imao da kupi tri stana jedan da proda da vrati ulozen novac a dva mu cisto ostaju tako da nikako ne moze biti u gubitku bez obzira na dalji porast cene stanova u narednom periodu jer je svoj novac vratio a ima cist profit od dva stana sa kojima moze da rai sta hoce.A jos da je bio pametan pa da u to vreme proda stan u centru i da je pokupovao stanove na NBG kolika je tek tu zarada

@dule
Ne pricam o sebi vec o tome zasto je cena stana za sada nerealno visoka, jer onaj ko kupi po npr. 1.700 eura je krajnji kupac,i on placa tu cenu. I o tome da je zarada samo u novcu(ostvarena razlika u ceni u predprodaji i prodaji stana)a ne i realna jer za ulozen i zaradjen novac ne mozes kupiti istu kvadraturu osim ziveti godinu dana od razlike i sta posle?
U svakom slucaju sve zavisi od ponude i potraznje i pre bih placao kredit za svoj stan nego bio u kiriji.

@satelit
ne kazem da sam ekspert, ali sam sticajem okolnosti i sam isfrustriran cinjenicom da cene skacu ko lude a ja treba da kupim stan, poceo da razmisljam dublje na celu temu. i sam sam u pocetku imao misljenje kao i ti, da je nemouguc dalji rast i da mora poceti da pada cena kad tad, ali jednostavno ne mozes da primenjujes model Amerike i GB na Srbiju. kao sto neko ovde rece, sve ce se desavati u zavisnosti od ponude i potraznje, i zato ne treba biti prorok i videti da se u narednih nekoliko godina u BGDu nece nista promeniti: i dalje ce svi hrliti u BGD->potraznja veca->veca cena, prosto:) i ne samo to, moras da imas u vidu da ne znamo samo mi za "potencijalni" rast cena nekretnina kod nas, poceli su i englezi, rusi i ostali da ulazu kod nas i kupuju stanove. licno sam u londonu upoznao advokata koji je kupio stan u bgdu jer ga je tako savetovala neka agencija, i prodace ga za par godina kad mu cena skoci za 50%, kaze, bolje nego da je te pare stavio u banku. e sad, sta mislis, koliko je jos takvih primera i kako ce to da utice na nase cene?

Pozdrav svima vidim da vas ovo jako interesuje pa da kazemtori i ja nesto kao neko ko se bavi neretninama ovde i u inostranstvu.
1. mito koje investitori placaju politicarima i urbanistima ulazi u kvadraturu to neko mora da plati tj. kupac
2.Ljude ovde ucenjuju itd. bicu fin i samo se nudi malo u odnosu na zaradu koju ima investitor
3. Banke su katastrofalne i sa kamatom i sa obradom kredita npr. 50000 eura 3500 eura dva formulara
4. stan kao investicija se gleda tako sto cenu rente pomnozite sa 20g pa ako je ista ili veca onda je to povoljna kupovina, tako se radi po Evropi i Americi
5. Najvaznije sto se pravim investitorima koji gledaju mali procenat zarade ali misle u buducnost zatvaraju vrata ovde zbog doticne gospode koje hoce ceo Beograd

Dok je tako u prednosti su ljudi koji imaju jedno 100000 pa se malo igraju predprodaje stanova i od toga jako lepo zive

Ok, procitah skoro sve kometare i zanima me da li je kupovina uknjizenog stana od 60m2 u 'krugu dvojke' kod Masinskog fakulteta za 110000 EUR pa podeli na dva, od 20m2 i 40m2 (pretpostavka da je podela moguca) pa izdaje po 250EUR i 350EUR, respektivno, dobra investicija? Ako se uzme u obzir blizina 7 fakulteta i jedne vise skole cini mi se da jeste i da je realna...i kako sada pomisliti da ce ikada biti problema da se isti stanovi izdaju. Ovo dalje omogucava da se isti stavi pod hipoteku, uzme kredit na npr 30god. (dobija se oko 100000EUR jer je procena da vredi 120000EUR, rata oko 550EUR) i dalje ulozi u neki stan u izgradnji. I sada ja opet pitam gde je greska u racunici i gde je rizik?

Dobijanjem nove - evropske vlade prica o profitu u nekretninama, ulasku velikih ino. investitora, jakom dinaru i tako redom, postaje moguca. Sa evropskom vladom Srbija je pruzila sebi mogucnost da lako i brzo napreduje u svemu pa i u trzistu nekretnina. Mi smo zapravo ludom srecom "ukrali vreme" jer da su nam se desili radikali, Voja i Velja, vec danas bi smo imali euro za 115 dinara, stalna poskupljenja, buicu jeftine demagogije za sirotinu - raju a investitori bi nepogresivo zaobisli Srbiju ko "kisa oko Kragujevca". Valjda ce ovakav dalji put Srbije - biti put bez povratka u bedu i beznadje.

Neverovatno kako ljudi nisu sposobni da shvate odnos ponude i traznje, kukajuci nad visokim cenama kvadrata u prestonici. Ne kuka im se nad niskim cenama kvadrata u Boru ali Beograd... Dokle da slusamo takve price o preskupim kvadratima u Bgd. Alo bre, sve je odnos ponude i traznje, ako je traznja visoka onda je i cena visoka i obrnuto. Ako je traznja niska onda ce i visoka cena iz predhodne price ici dole dok se ove dve vrednosti ne poklope i usklade. Predlazem da svi koji imaju problem da shvate odnos ponude i traznje, umesto kukanja kupe na Ekonomskom fakultetu knjigu: Osnovi Ekonomije od Menkjuia! Ponuda i traznja ce regulisati cenu kvadrata osim ako se ne pojavi neki demagog i obeca kvadrat stana za 1 din. kao onomad Nikolic za hleb.

Zaista osecam zalost kada vidim da se sprema jos jedno rasturanje nase zemlje, ovog puta finansijsko. Bez imalo razmisljanja, pohlepni grebatori preuzimaju neregulisano stranu kapitalizma, i podizu cene stambenom prostoru zbog licnog profita. Rezultat je da za nekoliko godina gradjani koji zive od normalne plate u svojoj zemlji nece moci da priuste i da imaju stambenu jedinicu u istoj, zbog ulozenog novca posleratne mafije i onih koji dobijaju svoje zarade na zapadu.

Ceo ekonomski recnik je izmisljen da se sakrije rec 'pohlepa'. Na ljude koji zaradjuju od nekretnina (citaj: nicega, bez oplodnje drustva) treba gledati sa prezirom.

Zao mi je sto neki nasi ljudi jos nisu shvatili sta je to kapitalizam;sta je to trzisna ekonomija, i kakva je razlika u odnosu na soc.samoupravljanje.Oba sistema imaju i prednosti i mane.Po mom licnom misljenju kapitalizam ima daleko vise prednosti(najvise zbog slobode misljenja, verskih ubedjenja,govora, kretanja...)Ali nijedno nije idealno.I na ovoj kugli idealnog jos "jedno vreme" nece ni biti.Sada, u Srbiji kao i vecini regiona sveta, najgore prolaze oni koji su posteni i nedovoljno upuceni.Kratkorocno, dobro prolaze lopuze.A najbolje prolaze sposobni, uceni, vredni i posteni.Takvih je malo, ali ih ima.Jedino, kada uspeju,zavidljivci ne mogu da ih gledaju pa im onda pripisuju etikete tajkuna, kriminalaca i sl.Otvori oci,radi, stedi,i ulazi tamo gde je dobra prilika.U Srbiji tek teba da dodju dobre prilike kada je gradjevina u pitanju.Ne zaboravi biti posten jer Bog ne podupire lopove i lazove."Ako Gospod nece graditi doma,uzalud se muce koji ga grade;ako nece Gospod cuvati grada uzalud ne spava strazar"Psalam 127.
Ovo jeste najkorisnija tema o uspehu u gradjevinarstvu.Provereno.

@Djoka
zaista ne razumem ljude koji tvrde da je bolje rentirati stan nego kupiti? ne znam sta ce se desavati sa trzistem nekretnina, ali znam jedno: cene u BGDu nikada nece biti nize! one ce rasti jos nekoliko godina i onda stati, mozda malo pasti. a zasto? pa jednostavno, Srbija je jaaako centralizovana i cela Srbija zeli u Beograd! i smesna su mi poredjenja sa budimpestom i madjarskom, ili sa USA gde je niza cena kvadrata, naravno, jer vecina ljudi koji nisu iz gl.grada, posle studija se vraca u svoje rodne gradove. za sve koji misle suprotno zapitajte se, ako ste studirali:koliko se vasih kolega koji nisu iz BGDa vratilo u svoje gradove/sela??? 10%mozda! e zato ce cene u BGDu i dalje rasti. ja sam celog zivota podstanar bio i sad sam uzeo kredit i kupio stan, i mada mi je rata ogromna verujte, ne bih iznajmljivao stan ni za 2 puta manje para. lepo je dusko dugousko rekao: svoja kucica, svoja slobodica :)

kupis stan od 50m2 po 1.200 eura kvadrat, sacekas 6 meseci, prodas ga po 1.500 eura, zaradis 15.000 eura na razlici u ceni. I onda za te pare ne mozes da kupis ni stan od 35m2 jer je cena skocila na 1.700 eura. I gde je tu zarada, osim ako se ne misli samo na cistu zaradu(razliku u ceni)jer realno NE MOZE se kupiti isti za zardjene pare. Tu samo profitiraju investitori i fondovi, i prekupci stanova, zbog cega je cena tako i visoka

..@ zainteresovan..

..pa vidi ovako, sto se tice razlike u ceni rentanja i anuiteta, postoji psiholoska granica koja je negde sada postignuta, jer je jasno da ce u situaciji da ulazak u svoje kosta isto kao obitavanje u tudjem svako da se opredeli da udje u svoje..

..tako bi svi stanodavci sto zive od rentanja stanova u beogradu morali da se odreknu redovnih(cesto i jedinih)mesecnih prihoda, a na sta ocigledno nisu spremni..

..do god je ponuda novih stanova za kupovnih oskudna a ponuda stanova za rentanje povelika, do god ne krene izgradnja na savskom platou, luci beograd, do god ne krenu planski da se ruse udzerice na vracaru i zvezdari, situacija ce biti takva..

..a sto se tice oportunitetnih troskova investiranja u spaniji i srbiji, bare in mind da 95% srbalja nema opciju da ode u eu a kamoli da tamo kupi nesto i time odavde upravlja, tako da je besmisleno takvu opciju uopste stavljati u kontekst..

..da sam prosecan stanovnik vracara (citaj 60 godina, zivim u stanu od 50m2 sto vredi 120 000 eur, obicno sam/a), ja bi to stance prodao i trajno se nastanio u nekoj banji u srbiji, pride rentao deo kuce koju bi kupio turistima, resto para stavio u fondove ili orocio da i odatle kaplje..

..ljudi u srbiji ne donose racionalne odluke, sta zna baba koja se iz pinosave udala u bg za podoficira jna, pa bez muza ostala da u vrnjackoj banji ili u banji koviljaci ima da se kupi isti paradajz kao na kalenicu, da je vazduh zdraviji na zlatiboru, da je u prolom banji voda bolja nego makiska..

..tj, da bi trzisni mehanizmi funkcionisali ljudi moraju da se ponasaju racionalno, a to ovde nije slucaj, bar ne u dovoljnoj meri..

Ok, procitah skoro sve kometare i zanima me da li je kupovina uknjizenog stana od 60m2 u 'krugu dvojke' kod Masinskog fakulteta za 110000 EUR pa podeli na dva, od 20m2 i 40m2 (pretpostavka da je podela moguca) pa izdaje po 250EUR i 350EUR, respektivno, dobra investicija? Ako se uzme u obzir blizina 7 fakulteta i jedne vise skole cini mi se da jeste i da je realna...i kako sada pomisliti da ce ikada biti problema da se isti stanovi izdaju. Ovo dalje omogucava da se isti stavi pod hipoteku, uzme kredit na npr 30god. (dobija se oko 100000EUR jer je procena da vredi 120000EUR, rata oko 550EUR) i dalje ulozi u neki stan u izgradnji. I sada ja opet pitam gde je greska u racunici i gde je rizik?

Hvala na opsirnim objasnjenjima!!

Ja bih jako voleo da mi neko ko se smatra upućenim u ovu oblast objasni neke disproporcije na našem tržištu. Prvo, svuda u svetu rata kredita za stan je približno jednaka mesečnoj zakupnini, kod nas ako bi se uzeo trenutno najpovoljniji bankarski kredit, taj odnos je bezmalo dvostruko veći u korist rate kredita. Drugo, ako bi neko ko ima keš želeo da kupi nekretninu i na taj način investira, njegovi prihodi od rente su daleko manji od onog koji bi ostvario da je tu nekretninu kupio bilo gde u evropi. Konkretno: za recimo 100 000 evra danas se u Beogradu kupuje 50 do 55 kvadrata na Banovom brdu, Konjarniku, Neki delovi Zemuna itd. Ista nekretnina ako se uzima da bi se rentirala, maksimum koji može da se dobije je 300 do 350 evra. ili godišnje 3600 do 4200 evra. pod uslovom da nema pada vrednosti novca tokom 25 godina, i sa nekom normalnom stopom rasta, opet pod uslovom da nema kriza u tom periodu, ova nekretnina se tek tada isplaćuje. Renta koju neko može da dobije je rezultat naših platežnih mogućnosti i ne verujem da će tu doći do nekih drastičnih pomaka u narednim godinama, a očekivati da će ovaj grad da doživi najezdu bogatih stranaca koji će zaposesti te stanove, ipak nije realna. Za isti novac se može kupiti 30-ak kvadrata stana u Milanu, Rimu ili Barseloni na približno sličnim lokacijama. Isti stanovi se rentiraju za 600 do 800 evra, dakle više nego dvostruko u poredjenju sa našim glavnim gradom, što implicira da svako ko ima keš i želi da ga investira u rentiranje stanova, isplativije mu je da nekretninu pazari u bilo kom drugom gradu starog kontinenta ili nekom turističkom središtu za dnevni najam. Sa druge strane, kada je kreditna tražnja u pitanju za isti stan iz primera, pod postojećim uslovima najmanja rata je oko 580 evra, sa tendencijom rasta cena nekretnina, opadaće broj kreditno sposobnih gradjana, pod uslovima koje je propisala narodna banka, a koji čine i najveću tražnju. Ko će onda te stanove kupovati ili ko će ih graditi da bi ih rentirao za prinos koji ne odgovara onom od prodaje istih?

@Simo strahoto
Tačno je da 95% Srbalja ne može nikud van granica, ali tačno je i da postoji internet i agencije za nekretnine u francuskoj, španiji, and elsewhere preko čijih sajtova u svakom trenutku možeš da kontrolišeš ko ti je u stanu, ko je zainteresovan za tvoj stan, da li je curila slavina i šta sve ne još. A novac se sliva na račun kojeg možeš proveravati sa bilo koje tačke na svetu, tako da ne moraš ni da mrdneš iz Srbije. Poznajem par ljudi koji su veliku količinu novca investirali upravo ovamo, kupili su stanove u Nici, Milanu i Barseloni radije nego da za isti kupuju nekretnine u srbiji, koje ko zna kada bi isplatili.

@Dule
Ni u jednoj državi na svetu bankarska kamata na štednju nije iznad inflacije. Moja hipoteza se odnosila na uslove u kojima neće biti nikakvih promena na tržištu. Neka vrsta idealne ravnoteže, tako da ne pije vodu priča o oročavanju i štednji i zgrtanju astronomskih paruština. U našoj zemlji imamo bezbroj paradoksa, izmedju ostalog jedan je upravo onaj kojeg sam izneo u prethodnom komentaru. Imamo dvocifrenu inflaciju, izrazito uvozno orijentisanu privredu i valutu koja skače kao da nam savom teče nafta a moravom zlato. Tako i sa nekretninama. Može neko da stavi cifru i 600 evra za dvosoban stan ali neće imati nikog ko može toliko da plati. U takvoj situaciji i onaj kome treba stan i onaj koji ga izdaje ne završavaju sebi posao, zato i postoji ta neka ravnotežna cena od 300 koliko se sada plaća za takav stan. A u varijantu da nam BDP skoči do neba, da plate skoče na soma ojra, da postanemo "balkanski tigar" ne veruje odavno ni onaj koji je pomenuo tog tigra. Slično je i sa cenom kvadrata. Zar se onom ko je bez stana u takvim uslovima isplati da plaća 600 ojra banci kada isti stan može da iznajmuljuje za upola manje.
Meni sve ipak miriše da nas u dogledno vreme čeka neko veliko pucanje "alla americano", ili kao dafinina štednja onomad

Niko ne pominje odnos cena-troskovi gradnje. AKo je prosecna cena gradnje kvadrata oko 600 eura (tako mi kazu ljudi koji to treba da znaju), a zemljista i svega ostalog jos oko 400, kolika je zarada ako se isti stan proda za 1700 po kvadratu? Odgovor: ekstremno velika! Zbog ovoga se toliko mnogo (i sve vise i vise) u Beogradu sada gradi i samo je pitanje vremena kada ce se pojaviti visak stanova i poslovnog prostora, a onda ce cene privremeno otici i ispod realnih troskova. Gradjevinski ciklus traje oko 2 godine (od projekta do "kljuc u ruke") i za toliko ce se neki preracunati jer ce ih pad cena (za 1 ili 11 godina, iskreno, ne znam kada) uhvatiti u raskoraku. Zakljucak: realna cena stanova u "prosecnom kraju grada" trenutno treba da bude oko 1200 e po kvadratu (mozda gresim za +/- 10%) sto donosi realnu zaradu investitoru oko 10 % godisnje. Svaka cena iznad ove stimulise investitore da vise ulazu/grade (kao sada), a niza destimulise.
Pozdrav

Stalno mi se nameće pitanje: Po čemu je Beograd toliko atraktivan za kupovinu stana? Šta on to ima što drugi gradovi u okruženju nemaju. Ako pođemo od toga da stanove u našoj prestonici kupuju izbeglice, ili ljudi koji su u Beograd došli iz manjih mesta zbog posla, opet se postavlja pitanje odakle njima pare da kvadrat plate od 1500 evra pa naviše. Mnogo bih volela da znam ko su ljudi koji kreiraju tražnju.

@satelit
ne kazem da sam ekspert, ali sam sticajem okolnosti i sam isfrustriran cinjenicom da cene skacu ko lude a ja treba da kupim stan, poceo da razmisljam dublje na celu temu. i sam sam u pocetku imao misljenje kao i ti, da je nemouguc dalji rast i da mora poceti da pada cena kad tad, ali jednostavno ne mozes da primenjujes model Amerike i GB na Srbiju. kao sto neko ovde rece, sve ce se desavati u zavisnosti od ponude i potraznje, i zato ne treba biti prorok i videti da se u narednih nekoliko godina u BGDu nece nista promeniti: i dalje ce svi hrliti u BGD->potraznja veca->veca cena, prosto:) i ne samo to, moras da imas u vidu da ne znamo samo mi za "potencijalni" rast cena nekretnina kod nas, poceli su i englezi, rusi i ostali da ulazu kod nas i kupuju stanove. licno sam u londonu upoznao advokata koji je kupio stan u bgdu jer ga je tako savetovala neka agencija, i prodace ga za par godina kad mu cena skoci za 50%, kaze, bolje nego da je te pare stavio u banku. e sad, sta mislis, koliko je jos takvih primera i kako ce to da utice na nase cene?

U svetu hara finansijska kriza zbog naduvanih cena nekretnina i kredita koji su doveli do masovne kupovine.

Mene jako zanima kako ce to cene nekretnina u srbiji rasti sa priblizavanjem EU kada su vec sada cene nekretnina u Bukurestu i Budimpesti manje od Beogradskih iako je rec o vecim i ekonomski jacim gradovima.

Isto se desilo i u Zagrebu gde su cene preko noci pale na polovinu vrednosti i sada su znatno manje nego u BG-u.

Ovo je idalna prilika za pametne da prodaju po ovim astronomskim cenama i za manje od godinu kada cene padnu kupe duplo veci stan za iste pare.

@Zainteresovan
Ne ulazeći u celu priču, uzeo sam tvoje brojke i pretpostavio da skupljaš pare tokom godine (3600 EUR godišnje) i onda ih oročiš na godinu dana uz kamatnu stopu od 5% (što kod nas uvek možeš naći), i onda sledeće godine dodao novih 3600 na tu sumu i opet sve to oročio, na 25 godina to dođe nešto manje od 170000EUR (slovima: sto sedamdest hiljada evra). Možda sam pogrešio, ali ne bih rekao tako da ti računica nije tačna.

@move
Nisi u pravu. Poenta je da si ti zaradio 15.000 eura, da si uložio u nešto drugo, zaradio bi manje, recimo 10.000 eura. Jeste da u obe varijante ti ne možeš da kupiš stan veći od 35m2, ali to je zbog skoka cena stanova, a ne zato što ti nisi zaradio. Nije cena stanova jedina relevantna stvar u životu. A i usput, zašto bi prodavao stan po 1500 kad je cena skočila na 1700 (kako ti kažeš). Ako tako posluješ, sigurno ćeš izgubiti čime god se bavio.

Pozz

@Sumadinac

Slazem se sa tobom da cenu nekretnina odredjuje ponuda i potraznja, ali me zanima zasto nisi postavio pitanje razloga vece potraznje od ponuda u Beogradu?

Drzava je obezbedila veliku potraznju jeftinim (subvencionisanim) kreditima a nista nije uradjeno na strani ponude. I dalje investitorima treba mnogo vremena i mnogo mita kako bi zavrsili neki projekat a to neverovatno dize cenu i odvraca strane investitore (kao i nemogucnost posedovanja zemljista).

Price o nedostatku zemljista su za malu decu. Lokacija za stambeni prostor ima, naravno ne u strogom centru. Mislim da gradska vlast provlaci tezu o nedostatku zemljista za gradnju kako bi prikrila sopstvenu nesposobnost i korumpiranost.

Sto se korumpiranosti tice, evo malog primera: cena za uknjizavanje garsonjere koja zbog administrativnom greskom nije uknjizena jos davno - 900eur.

Generalno dobar clanak, ali promasen naslov. Naime, ovde je rec o ulaganju u investicione fondove koji se baziraju na nekretninama, licna investicija u nekretnine, dakle ne preko fonda, ima dosta drugacije indikatore, rizik je nesto veci, ali je dobit mnogo jaca.

Da, tako je i u Americi bio nelogican bum, cene rasle kao lude, zato sto 'nije bilo dovoljno stanova' i zato sto 'niko ne pravi novo zemljiste', a sada cene padaju kao lude vec 2 godine.
Spekulacija potpomognuta niskim kamatnim stopama i nerealnim zajmovima (bez ucesca, i bez otplate glavnice).
Mislite o tome - da li ima smisla da rata kredita za stan bude E 600 ako isti stan moze da se rentira za E 300?

@Dule

U pravu si sto se sume tice ona jeste na kraju 170000 ali je tvoj ulog 90000 pa ti je zarada svega 80000 a to je na rok od 12 do 13 godina(grubo receno polovina od 25 godina jer nije svih 90000 bilo oroceno na svih 25 godina nego je sukscesivno raslo) godina smesno mali procenat tako da ti to i nije neki biznis posebno jer i cene rastu.Inace sto se cena stanova tice one su veoma brzo ako se ko seca porasle za indeks 2 pri prelasku sa mrke na euro tj samo je za godinu dve cena u markama prebacena ucenu u eurima, a za zadnje dve godine je cena skocila za minimum 50 % tako da je ono sto je oko 2000-te vredelo 5000 eura (10000 maraka ) sada vredi bar 15000 eurai to je mnogo veca zarada nego da je bilo sta ulozeno na kamatu.Onaj ko je ulozio 5000 zaradio je 10000 i podrazumeva se da ima obezbedjeno stambeno pitanje tako da ga je briga da li ce cena dalje rasti akoj e odlucio da proda verovatno ce to da ulozi u neki novi biznis ili nece da prodaje dok mu ne zatreba za nesto drugo ili ako je imao da kupi tri stana jedan da proda da vrati ulozen novac a dva mu cisto ostaju tako da nikako ne moze biti u gubitku bez obzira na dalji porast cene stanova u narednom periodu jer je svoj novac vratio a ima cist profit od dva stana sa kojima moze da rai sta hoce.A jos da je bio pametan pa da u to vreme proda stan u centru i da je pokupovao stanove na NBG kolika je tek tu zarada

gotovo je nemoguce da cene nekretnina u beogradu bude vece od cena u drugim i razvijenijim drzavama evrope pa i amerike.ista stvar sto se dogadja sada sa nama se dogodila u americi pre par godina gde su cene bile toliko prevelike da je moralo doci do pada ,pa sada se kupuju za 60 do 70 posto manje nego kada su bile na najvisem nivou. ukratko otimanje para od sirotinje i lazna slika da nekretnine toliko vrede

@ ZOKI
Zoki, nisam rekao da je bolje rentirati nego kupiti - sve zavisi od odnosa cene i rente. Ako problemu pridjes bez emocija, rentiras stan za 300 a ulozis drugih 300 sa 5% kamate, proci ces bolje nego da 30 godina placas kredit na stan od 600...
Cene nekretnina na kraju moraju da budu zasnovane na onome sto stanovnici grada i drzave mogu da plate. Neka ti je srecan kredit - ja sam izbegao slicnu situaciju u Americi, a imam kolege koji su kupili po istoj logici pre 2 godine, i sada su u gubitku $100-200K (znaci, duguju toliko vise nego sto im kuca trenutno vredi).

@Zainteresovan
"Ni u jednoj državi na svetu bankarska kamata na štednju nije iznad inflacije"

U kojim zemljama je kamata na štednju manja od inflacije? Koji bi bio interes ljudi da štede ako im ulog progresivno propada? Daću ti konkretan primer Velike Britanije, gde su kamate na štednju otprilke 5-6% a inflacija 2-4%.

@ZOKI
Kako znaš da cene nekretnina u Beogradu nikad neće pasti (ili da će pasti zanemarljivo za par godina)? Vidovit si ili imaš moć da kontrolišeš cene? Ja nisam ekspert za nekretnine (ako tako nešto postoji u Srbiji) ali znam da cene bilo koje robe mogu da idu na gore i na dole ukoliko situacija tako diktira. Poznajem pametnije ljude od mene koji su pričali kako npr. cene u Londonu NIKADA neće pasti. Bilo je dovoljno da se promeni samo jedan faktor (dostupnost novca smanjena credit crunchom) i cene padaju preko 1% mesečno, iako i dalje nema dovoljno gradnje. Zašto misliš da je Beograd drugačiji od Londona? London je centar Britanije u vecoj meri nego sto je Beograd centar Srbije (7 miliona ljudi živi u Londonu, a prvi sledeći grad po veličini je Birmingem sa jedva 1 milion).

Šta ako država prestane da subvencioniše stambene kredite, par stranih investitora napravi velike blokove stanova (i time poveća ponudu) i završi se privatizacija pa ne bude više naglih upliva kesa od ljudi koji su profitirali privatizacijom?

@dule
Ne pricam o sebi vec o tome zasto je cena stana za sada nerealno visoka, jer onaj ko kupi po npr. 1.700 eura je krajnji kupac,i on placa tu cenu. I o tome da je zarada samo u novcu(ostvarena razlika u ceni u predprodaji i prodaji stana)a ne i realna jer za ulozen i zaradjen novac ne mozes kupiti istu kvadraturu osim ziveti godinu dana od razlike i sta posle?
U svakom slucaju sve zavisi od ponude i potraznje i pre bih placao kredit za svoj stan nego bio u kiriji.

Evo nekoliko primera kada su svi pricali da "cene mogu samo da rastu":

Japan, kraj proslog veka: cene nekretnina su bile toliko visoke, da se pricalo da carska palata vredi vise nego cela Kalifornija. Firme su masovno uzimale kredite dajuci nekretnine kao garanciju. Onda su cene pale nekoliko puta, banke nisu mogle da naplate kredite i Japan je bio u recesiji celu deceniju.

SAD: Vec pomenuta prica, koja vrlo lici na Srbiju. Na kraju, cene "kvalitetnih" nekretnina nisu pale, ili nisu pale mnogo, ali cene losih nekretnina (tipa "Karaburma TA, 5. sprat 1400 eur" su pale u neznanje.

Kurs evra 2005: Dolar je naglo padao (sa 1.1 USD za 1 EUR do 1.35), i krenule su price da ce do kraja godine evro biti 1.9. Evro te godine nije presao 1.35, dan danas (3 godine kasnije) je 1.55.

Cena nafte 2008: Vec su svi pricali da ce avgusta nafta da bude 150, a da ce do kraja godine da bude 200 dolara za barel. U ovom trenutku je 118 i tezi da pada i dalje.

Dakle, nemojte da verujete previse u to da ce "cene samo da rastu". Sve ima svoje granice.

@Sumadinac, ne poznajes ti dovoljna zakon ponude i potraznje da bi mogao da diskutujes o njima. To kako je neko napisao knjigu je jedno a zivot je drugo. Ponuda i potraznja su stvar koja se uredjuje, kod nas posebno. Kad ovo budes shvatio onda mozes da nastavis da pametujes. Da skratim, mi smo jedno ne uredjeno trzista i proci cemo kao i ostala trzista Istocne evrope, a to znaci nagli rast pa onda nagli pad. Slobodno iskopiraj ovaj moj post pa me podseti ako ne budem bio u pravu. Vrlo uskoro.

@ satelit..
Zanima te zasto nisam postavio pitanje razloga vece potraznje od ponude u Beogradu?
Pa ovi razlozi su opste poznati a neki i specificni (jedinstveni) i znaju ih uglavnom svi koji imaju posla oko nekretnina (pomislio sam da se salis). To su: veliki priliv stanovnistva u glavni grad (ekonomski ili ratni migranti), sve vece kreditiranje kupovine stanova od strane domacih i stranih banaka, sve veci priliv stranaca od 2000g i mogucnost da kao stranci investiraju, dolazak crnogorsko - ruskog kapitala, doznake iz inostranstva i veliko interesovanje dijaspore za nekretnine u zavicaju i glavnom gradu, ubrzani razvoj posle sumornih devedesetih i.t.d. Ovo bi bili neki od razloga koji uticu na visoku cenu kvadrata u prestonici i zbog kojih neki imaju problema sa mentalnim zdravljem zbog velike "brige i tuge" jer im nije poznat nacin funkcionisanja ponude i traznje u formiranju cene kvadrata. Ipak mislim da bi trebao i ti da potrazis onu knjigu od Menkjuija..

@ marko...
Delimicno si u pravu da ja ne poznajem zakon ponude i traznje ali samo zato sto moj marljiv rad na toj knjizi jos nije ocenjen.
Drugo Marko, neuredjeno trziste koje ti spominjes moze da znaci da je ono i slobodno a to je Marko vrlo vazan preduslov da zakon ponude i traznje funkcionise. Marko, ono sto mozda ne znas, gradjevinarstvo je upravo oblast privrede u koju drzava ne bi trebala puno da se mesa ako je cilj da se ovoj grani da polet i nacin za dalji razvoj jer ce tek razvijeno gradjevinarstvo biti u mogucnosti da proizvede dovoljno stanova. Tek tada povecana ponuda uticace na snizavanje cena. Smesno je porediti nase gradjevinarstvo i cene sa visokorazvijenim zemljama gde je ova grana vrlo razvijena upravo zbog visedeceniskog slobodnog funkcionisanja zakona ponude i traznje i naravno slobodnog trzista. Znaci Marko, nize cene kvadrata u Beogradu imaces onda kad ova grana bude sposobna da efikasno pravi milione kvadrata, ili pak ne daj boze, ako se par stotina hiljada sugradjana odseli ili emigrira iz prestonice.

@Sumadinac

Lepo si analizirao razloge velike potraznje, ali si prakticno samo ponovio ono sto si naveo u prethodnom postu.

Ne mogu da se otmem utisku da ti prihvatas trenutnu situaciju na trzistu nekretnina u Beogradu kao prirodnu (ispravi me ako gresim). Posto si tako dobro analizirao razloge velike potraznje, hajde ucini nam svima uslugu pa nam daj analizu razloga male ponude.

Ja bih, ali posto nisam procitao knjigu koju spominjes, smatram se nekompetentnim.

Pitanje za Marka,Shumadinca i Satelita: Da li mi mozete reci, da li je normalno da se samo u Bgd-u u toku 2007-me godine ugradi 2.1 mil.tona cementa,a u celokupnom ostatku ("unutrasnjoti")Srbije 700 hilj. tona ,tj. 3X manje.(sublimirani pokazatelji triju srpskih proizvodjaca cementa) Imajuci u vidu da u unutrasnjosti (ma sta ona znacila) Srbije zivi 3X vise gradjana no u Bgd-u, onda je paritet jos porazniji.Ovakvom haoticno-centralostickom logikom, Vlada Srbije vodi sebe na najbolji nacin da u skoroj buducnosti postane Vlada Beogradije,jer Srbija ce se definitivno urusiti i skoncentrisati i jednu tacku,tj. na onih par desetina kvadratnih kilometara beogradskog tla... Zamislite situaciju da cela Kina se sjati u jedan Peking,ili Amerika u Vasington,Nemacka u Berlin itd...A u Srbiji je takav proces u punom jeku. PS. Sasvim spontano dodjosmo i do naucnog zakljucka o uzrocima nastanka crnih rupa u svemiru...Pa,proces formiranja jedne je u toku.Tu, pred nasim ocima,na 44-tom stepenu sgs. Vidimo se u drugom vremenskom kontinumu...Naravno,ko se ne bude zaglavio u tunelu.............

@Sumadinac,
Slobodno trziste je uredjeno ali ekonomskim zakonima koji treba da prate pravne a ne drzavnim merama. @Satelit je vec odgovorio pa bi se ja samo ponovio. Takodje mislim da se na osnovu prethodnih 25 komentara moze steci dosta jasna slika o situaciji kod nas. Ali, cak i da preskocimo sve ovo gore navedeno i da zaboravimo ekonomsku nauku, ne mozemo biti nemi pred cinjenicom ko se sve bavi ovim poslom u Beogradu. Ko nece da prizna da kod nas vode glavnu rec provereni kriminalci, korumpirani politicari i mesetarske agencije i svi su se oni sada dosetili i medija, taj je u gadnom problemu. E, ako nista drugo ovo je problem kojim drzava treba da se pozabavi.
Puno srece i da ti se isplati marljiv rad.

U Banja Luci su cijene kvadrata stana takodje astronomske za grad ove velicine. A javna tajna je da su takve jer ih mnogi kupuju jos u izgradnji pa prodaju po visoj cijeni kada se izgradnja zavrsi. Drugi koji imaju visak para, ne znaju gdje da uloze, pa kupe stan s namjerom da ga izdaju. Ali ni to vise ne ide tako lako, primjera radi renta je nominalno bila veca 2001. godine nego sada, a kada se uzme u obzir i inflacija vidi se da se izdavanje sve manje isplati. Sve navodi na zakljucak da ovaj prenaduvani balon jednom mora da se izduva. Treba uzeti u obzir i poostravanje uslova za dobijanje kredita, tako da ni preprodavci vise nemaju kome da prodaju. Mozda ce pad biti zaista veliki, kao sto se desilo i sa nerealnim cijenama akcija na berzama u ovom regionu.

Cene su odraz realne razlike izmedju ponude i potraznje. Jedino sto vlada moze da cini, je da pokusa da razvija vise interesantnih privrednih centara u Srbiji, kako ne bi samo u BGD-u cene vrtoglavo rasle, a drugi gradovi u zemlji odumirali. Npr, preseljenjem sve privrede sa vode (brodogradiliste i slicno) iz Beograda nizvodno niz Dunav, razvilo bi se Smederevo i slicni gradovi, a Bgd bi to mesto mogao da ponudi stranim investitorima za turisticke sadrzaje.

@Nostradamus

Molim te, a sta je tvoj komentar, ako ne "bujica jeftine demagogije"? Kakve to veze ima sa temom da li je rast nekretnina u BGD realan ili ne? Sem toga, nagrabusicemo i sa ovom vladom, ukoliko stalno mislimo da su "oni" svi crni k'o djavoli, a "ovi" presvetli sveci!

@dobra namera
Kapitalizam je ekonomska odrednica, i nema veze sa slobodom misljenja, verskog opredeljenja ... To o cemu ti pricas je demokratija. A kapitalisticki sistem poslovanja u nekoj zemlji je moguc i u drustvima koja su demokratska, ali i koja nisu. Na primer, kapitalizam u Sangaju, koji je u komunistickoj Kini, ima odresene ruke, sve dok se ne mesa u politiku, dok su u skandinavskim zemljama demokratski standardi visoki, ali se njihove firme zale da ih vlade opterecuju i sputavaju da zarade vise.

Zivim u Irskoj vec skoro deceniju i moram reci da se ovde desavaju neke vrlo zanimljive stvari vezano za stanogradnju. oni (Irska) su isto imali bum u stanogradnji i nagli rast cijena stanova u zadnjih 10 godina. Razlozi za to su povecana kupovna moc stanovnistva, jeftini stambeni krediti od 1997 (Dolaskom Bank of Scotland na Irsko trziste), veliki priliv stranaca, manjak stambenog prostora i vladine poreske olaksice gradjevinarima. Zbog svih ovih faktora cijene su toliko porasle da su gradjevinske firme prosle godine napravile 90 000 stambenih jedinica. Banke su u isto vrijeme davale stambene kredite u vrijednosti od 125% od vrijednosti nekretnine. Medjutim, od prosle godine pocinje sunovrat. Jednostavno, doslo je do zasicenja trzista a i kreditni uslovi su pogorsani. Tako su sad cijene nekretnina na nivou 2004 i dalje padaju i niko ne vidi kraj toga pada. U isto vrijeme, broj novoizgradjenih nekretnina ove godine ce biti oko 45 000, a sledece predvidjaju 25 000. Plus, strani radnici koji su rentali veliki dio nekretnina napusta zemlju u velikom broju. prije 2 godine sam i ja razmisljao da kupim kucu ali sam srecom odustao. Jednostavno, izgledalo je kao nezdrava situacija. Vazno je napomenuti da je renta jeftinija od rate kredita (€1500 prema €2000-2300), ovo je za 3 sobnu kucu u losijem dijelu Dablina. Moram reci da me situacija u Beogradu sada dobrim dijelom podsjeca na Dablin prije 2-3 godine, sto se nekretnina tice. Ali to je moj utisak.

@ZOKI
Nazalost, i dalje ce svi hrliti u Beograd i to ce stvarati traznju. Samo je pitanje koliko ce ta traznja moci da ostane ovako jaka. Kao sto Sloba u prethodnom komentaru rece: pitanje je kada ce ovoliko velike cene, koje stimulisu izgradnju, izazvati visak stanova u odnosu na potraznju. Isto, deo ovolike potraznje i je zbog toga sto skoro cela jedna generacija nije bila u mogucnosti da dodje do stana 90-tih. Sada, kada se ekonomska situacija popravila, imaju tu mogucnost. Da li ce podmirivanje ove grupe kupaca (nakon nekog vremena) uticati na potraznju? Verujem da hoce. Slicno se upravo desava u Hrvatskoj.

Nemoj pogresno da me razumes: ne pokusavam da kazem da ce cene npr. od sledece godine poceti da padaju i da ce prosecan stan biti 1200eur za 2 godine. Ja to ne znam. Ali znam da na cenu nekretnina utice toliko faktora da je neodgovorno reci da ce cene samo rasti dok je vek vekova.

@Akcija Reakcija
U potpunosti se slazem da je beogradizacija Srbije losa i da mora da se uradi nesto po tom pitanju. Samo, bojim se da nasi politicari ne vide dalje od sledece izborne kampanje i mogucnosti koju im politika nudi za sticanje sopstvene koristi.

Za sve, evo interesantnog podatka koju sam saznao od prijatelja koji je kupio stan u Berlinu: prosecna cena stana tamo je 1200-1500eur.

Pozdrav svima vidim da vas ovo jako interesuje pa da kazemtori i ja nesto kao neko ko se bavi neretninama ovde i u inostranstvu.
1. mito koje investitori placaju politicarima i urbanistima ulazi u kvadraturu to neko mora da plati tj. kupac
2.Ljude ovde ucenjuju itd. bicu fin i samo se nudi malo u odnosu na zaradu koju ima investitor
3. Banke su katastrofalne i sa kamatom i sa obradom kredita npr. 50000 eura 3500 eura dva formulara
4. stan kao investicija se gleda tako sto cenu rente pomnozite sa 20g pa ako je ista ili veca onda je to povoljna kupovina, tako se radi po Evropi i Americi
5. Najvaznije sto se pravim investitorima koji gledaju mali procenat zarade ali misle u buducnost zatvaraju vrata ovde zbog doticne gospode koje hoce ceo Beograd

Dok je tako u prednosti su ljudi koji imaju jedno 100000 pa se malo igraju predprodaje stanova i od toga jako lepo zive

Evo bas sad na Sky News govore da su cijene nekretnina V. Britaniji pale za 11% u zadnjih godinu i po.

@ Gile
Da se ne lazemo, vrlo je bitno ko je na celu vlade i to itekako ima veze sa buducom cenom kvadrata u zemlji i Beogradu. Gile, naravmo da jedni nisu crni a drugi beli vec je sustina da od vise "zala" biras najmanje zlo. Sigurno je da je evropska vlada daleko perspektivnija od radikalske, Vojine i Veljine. Zasto, bivsi premijer koji se inace nije ni mesao u svoj posao, nastavio bi da se bavi iskljucivo "kalimerovskom" politikom u vezi Kosova a Velja bi za to vreme "tapnuo" NIS u varijanti da i nezna kolika mu je vrednost a posle toga bi nam rusi "poklanjali" naftu posto smo tako dobri (najvni) i poslovni. To bi bio put sigurne izolacije i materijalnog propadanja u kojoj bi samo uzak broj ljudi profitirao, po identicnom milosevicevom receptu, a sirokim masama bi bio nudjen ponovo Nikolicev hleb za 1 din., o kvadratima stana da i ne govorim.

Mnogo se piše o velikoj tražnji. Da je stvarno tako - pa stanovi u Belvilu bi planuli za 2 dana. Prodato je samo 500 od 1800. Deltini ljudi su u startu dobili sve najmanje stanove, ali može im se kada oni grade. Međutim, pošto su uvideli da prodaja slabo ide, počeli su da daju stanove menadžerima - kako kome, nekome ceo, nekome deo stana oni otplaćuju...
Dakle, gde je ta tražnja? Grupa ljudi forsira tu priču kako bi mogli da nabiju cene. korupcija

'Ajmo malo van Beograda... U bilo koje selo, recimo u Backoj, sa infrastrukturom koja je na prosecnom nivou, gde su kuce uglavnom u urbanizovanim sredinama, sa strujom, vodom, telefonom i da ne pricam vec... kupac ste za 5 000 evra! I to za kucu koja ima dvoriste i basticu pride... to je osiromasenje gradjana Srbije - zamisli svoju hipotekarnu sposobnost sa takvim objektom, a on je rezultat rada nekoliko generacija... Ne moze se kupiti za to ni polovni "golf III" (!?). A neke delatnosti danas uopste ne pretpostavljaju obaveznu lokaciju na Terazijama! Hektar poljoprivredne zemlje je oko 5 000 evra u Backoj. Racunajte koliko je to po kvm srppske teritiorije i proucite malo ko kupuje ovde!... Za cenu trosobnog stana na Karaburmi se moze kupiti pola sela, koje ce sutra, mozda, biti centar lovnog ili ruralnog turizma... A racunajte ratu stambenog kredita na sumu od 10 - 15 hiljada evra... To je prilika, takodje u Srbiji. Zasto bi svi morali biti u Beogradu? Smatram da je nekretnina danas dostupnija, samo da svako nadje onu koja mu odgovara... Jedino sto nam onda glavni grad ne bi bio milionski. Ko hoce Beograd, neka plati, brate, kao i svuda. Ko nece, moze pametno da odigra, prilika je nebrojeno. Ziveli.

Prosle nedelje sam zavrsio stambenu pricu.
U Novom Sadu sam kupio 81kvm za 99000e, a plata mi je 800e tj opteretio sam platu sa 370e inace radim sa fakultetom.
Moj kum u svedskoj je kupio stan od 100kvm u Malmeu za 100.000e a plata mu je 2500e sa visom skolom i opteretio je platu sa 400e. Kamate su nam iste 4,95% na godisnjem nivou.
Ovo je primer iz realnog zivota dva druga u dve razlicite drzave.
Ne mogu da verujem da smo dostigli standard Svedske sa cenama nekretnina, a da su nam svi ostali parametri standarda mnogo nizi nego u svedskoj. Cinjenica je da na nama neko zaradjuje jer drzava ne stoji iza svojih gradjana i ne brine dali ce se neko obopgatiti na racun istih tih gradjana.
Na zalost, alternativu nisam imao.