Kako da izračunate porez na zakup stana: Primer i "formula"

Fizička i pravna lica, u praksi, često izdaju svoje nepokretnosti – stanove, kuće, zemlijšta, garaže i slično, međutim u praksi se često dešava da se porez na zakup, odnosno porez na prihod od nepokretnosti ne plaća. Razlog tome je što se često ne zaključuje ugovor o zakupu nepokretnosti, o samom izdavanju nepokretnosti Poreska uprava često nema nikakva saznanja pa samim tim ne može ni da razreže obavezni porez.

Prihodima od nepokretnosti smatraju se prihodi koje obveznik ostvari izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti.

Prihod od nepokretnosti je u stvari ostvarena zakupnina u koju se uračunava i vrednost svih izvršenih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, osim obaveza plaćanja troškova nastalih tokom zakupa, a koji zavise od obima potrošnje zakupca (npr. električne energije, telefona i slično..)

Pod nepokretnostima se smatra:

1) zemljište;

2) stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi (nadzemni i podzemni) građevinski objekti, odnosno njihovi delovi.

Ko su poreski obaveznici?

Obveznik poreza na prihode od nepokretnosti je fizičko lice koje izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti ostvari prihode po tom osnovu.

Kada je zakupodavac fizičko lice ili preduzetnik paušalac, a zakupac fizičko ili pravno lice postoji obaveza plaćanja poreza na prihod od nepokretnosti;
Kada je zakupodavac pravno lice ili preduzetnik tzv. "knjigaš":

van sistema PDV-a – ne postoji obaveza plaćanja poreza na zakup (to je prihod pravnog lica/preduzetnika i oporezuje se kao dobit na kraju godine),

u sistemu PDV-a – postoji obaveza plaćanja PDV-a po opštoj stopi na zakup nepokretnosti (a i sam zakup se kao prihod pravnog lica/preduzetnika oporezuje u okviru dobiti na kraju godine).

U svim ovim slučajevima obveznik poreza je zakupodavac. 

Poreska osnovica i poreska stopa

Oporezivi prihod od nepokretnosti, uključujući i prihod od iznajmljivanja stanova i soba za period duži od 30 dana,  umanjen za normirane troškove u visini od 25%.

Obvezniku poreza na prihode od nepokretnosti, na njegov zahtev, umesto normiranih troškova priznaće se stvarni troškovi koje je imao pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, ako za to podnese dokaze.

Oporezivi prihod od nepokretnosti koji ostvari obveznik zakupac koji nepokretnost izdaje u podzakup, čini razlika između zakupnine koju ostvaruje i zakupnine koju plaća zakupodavcu.

Stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 20%

Ističemo da se u praksi, najčešće definiše (ugovorom o zakupu) da se iznos zakupnine opredeljuje na NETO iznosu, a koji iznos se plaća zakupodavcu od strane zakupca, piše 4zida.

Pokušaćemo u praksi da protumačimo i razjasnimo „matematiku“ obračuna poreza na zakup:

Mesečna zakupnina je ugovorena u iznosu od 10.000,00 dinara i ta suma predstavlja NETO iznos zakupnine (koju dobija zakupodavac).

Da bi izračunali tačan iznos poreza na prihod od nepokretnosti, neophodno je da dođemo do BRUTO iznosa zakupnine, a to možemo učiniti na sledeći način.

Navedeni neto iznos od 10.000,00 dinara množimo sa važećim koeficijentom za izračunavanje zakupnine stanova. Tako dobijeni iznos predstavlja bruto iznos zakupnine, od koga se odbija 25% normiranih troškova. Kada se od navedenog bruto iznosa odbije 25% normiranih troškova, dolazimo do cifre na koju se obračunava 20% poreza koji se plaća poreskoj upravi.

Kako se plaća?

Da bi se izvršilo plaćanje potrebno je da se prvo podnese poreska prijava, kako bi se dobile instrukcije za uplatu. 

Kada fizičko lice izdaje nepokretnost drugom fizičkom licu, tada fizičko lice zakupodavac podnosi poresku prijavu koja se zove: "PP OPO prijava" – Poreska prijava o obračunatom i plaćenom porezu samooporezivanjem i pripadajućim doprinosima od strane fizičkog lica kao poreskog obveznika.

Kada fizičko lice izdaje nepokretnost pravnom licu, u tom slučaju to pravno lice ili preduzetnik podnosi poresku prijavu umesto fizičkog lica zakupodavca. Poreska prijava koju je pravno lice dužno da podnese u ovom slučaju je: "PPP PD prijava" – pojedinačna poreska prijava o obračunatim porezima i doprinosima, odnosno poreska prijava za porez po odbitku.