Ne žurite sa kaparom: Kako da istovremeno prodate i kupite stan i "preživite" čitav proces

Kako su za B92.net objasnili iz agencije za nekretnine "Art", njihova dosadašnja praksa je pokazala da ljudi gotovo uvek menjaju staru nekretninu na novu, najčešće veću.

"Finansijska strana ne dozvoljava, pogotovo mladim parovima, da kupuju nekretninu za nekretninom. Zbog toga moraju prvo da prodaju stari stan, kako bi se upustili u kupovinu novog, gde novac od prodatog stana automatski ulažu za kupovinu sledećeg", kazali su naši sagovornici.

Oprez: Rezervacija pre kupovine, ali ne pre nego što legne kapara

Ilustracija: deposithotos/lianna_s_

Kada se kupuje stan u izgradnji, investitori često daju mogućnost rezervacije stana uz novčanu naknadu koja je sporazumno dogovorena između kupca i investitora, a koja važi sve dok kupac novog stana ne stekne mogućnost da celokupnu sumu isplati, odnosno dok ne proda prvobitnu nekretninu. Kako su nam objasnili iz Real Estate "Dream Home", stan može biti rezervisan mesec dana, na primer, pa ukoliko vašu trenutnu nekretninu ne prodate u tom periodu i nemate novca da nastavite sa kupvinom novog, gubite rezervaciju za stan u novogradnji i on se ponovo oglašava na prodaju.

A ako već odlučite da prodate stan, a novac od prodaje dalje preusmerite na kupovinu novog, morate da obratite pažnju na dve stvari.

"Prva stavka koja igra najvažniju ulogu je momenat kada neko kapariše vaš stan koji ste oglasili na prodaju. Tek u tom momentu možete vi da preuzmete ulogu kupca nove nekretnine i krenete u pravu potragu za novim stanom", rekao nam je vlasnik ZIDART agencije za nekretnine Dušan Mirkulovski.

On je dodao da je veoma rizično gledati i kaparisati buduće nekretnine, a da stan koji ste sami oglasili na prodaju nema potencijalnog kupca. Postoji, dodao je on, mnogo toga što može da krene loše. Možda nećete nužno ostati bez krova nad glavom, ali bi lako mogla da vam istekne kapara za novu nekretninu.

"Druga stvar koja je veoma bitna u celom procesu je dogovoriti datum celokupne isplate nakon što je data kapara. Tek kada budete znali tačan datum kada ćete vi dobiti novac za nekretninu koju ste oglasili na prodaju, možete dalje gledati i kaparisati stanove koje želite da kupite", kazao nam je Mirkulovski.

Kako se zaštititi od prevare?

Ono što muči veliki broj ljudi, koji se posle dugog razmišljanja ipak odluče na ovako veliki korak kao što je kupovina nekretnine, jeste - "šta ako me neko prevari?".

Ništa manju brigu nemaju ni prodavci, kod kojih postoji strah da će ih kupac u celom procesu oštetiti.

A kada je u pitanju prodaja stare nekretnine kako bi se kupila nova, taj strah dolazi sa obe strane, jer prevara može da se desi i od strane kupca vašeg stana, ali i od strane prodavca stana koji nameravate da kupite.

B92.net je o tome razgovarao sa advokatskom kancelarijom Jovanović, kako bismo sa pravne strane dobili smernice o zaštiti prilikom prodaje i kupovine nekretnina.

"Od kada je uveden javni beležnik u Srbiji, mogućnost da kupac bude prevaren i da stan bude prometovan više puta je svedena na minimum, s obzirom da javni beležnici imaju poseban softver u kom se vidi kada je nepokretnost prometovana, da li na njoj postoji bilo kakav teret i kada je ustanovljen, i da li postoji bilo šta sumnjivo u vezi sa nepokretnošću", kazali su naši sagovornici.

Kako su objasnili, o svim tim činjenicama javni beležnici su dužni da upozore kupca i da upozorenje unesu u klauzulu koja se sačinjava prilikom overe ugovora, a u nekim slučajevima čak mogu i da odbiju overu.

Kupovina stana u izgradnji - rizik ili ne?

Što se tiče kupovine stana, pogotovo u izgradnji, naš izvor je naveo da je primećena praksa da veliki broj kupaca sa investitorom-prodavcem, i pre izdavanja građevinske dozvole zaključuje predugovor koji ne overava kod javnog beležnika.

"Ovo već predstavlja rizik, jer ako ne dođe do realizacije ovog pravnog posla i stan iz nekog razloga ne bude izgrađen, taj predugovor se može izjednačiti sa običnom priznanicom - potvrdom da je novac dat, ali ne obavezuje prodavca da preda stvar, već kupac jedino može tražiti da mu novac bude vraćen“, pojasnili su.

Da bi se predugovor ili ugovor o kupovini stana u izgradnji zaključili i overili kod javnog beležnika potrebno je da postoji izdata građevinska dozvola, a da se u ugovoru tačno i što preciznije navede opis nepokretnosti iz građevinske dozvole i projekta.

"U svakom slučaju, pre upuštanja u ovakve investicije konsultujte stručno lice, pošto često može doći do raznoraznih odstupanja“, posavetovali su advokati.

Porez na kapitalnu dobit 15 odsto

"Ako prodajete stan koji ste kupili ranije, da biste kupili veći, to znači da cilj vaše prodaje nije da ostvarite dobitak, već da rešite stambeno pitanje i zato nećete morati da platite porez na kapitalnu dobit ako ste prilikom prodaje stana dobili veću cenu, odnosno zaradili. Ali ukoliko prodajete stan po većoj ceni da biste dobili više novca nego što ste ga platili, tada je vaša namera da zaradite i onda ste u obavezi da platite porez na kapitalnu dobit", kazali su iz advokatske kancelarije Jovanović.

Porez na kapitalnu dobit plaća se ako se ostvari veća cena u roku od 10 godina od kupovine stana i plaća se 15 odsto na ostvarenu razliku u ceni. Ako je stan kupljen za 30.000 evra, a prodat za 40.000, plaća se 15 odsto poreza na razliku koja iznosi 10.000, znači porez iznosi 1.500 evra.

"Kod prodaje stana u svakom slučaju postoji obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u iznosu od 2,5 odsto na vrednost nepokretnosti koju određuje Poreska uprava“, dodali su.

Ovo je zakonska obaveza prodavca, ali se ugovorom, skoro uvek, prevali na kupca, vele oni.