Hiljade praznih stanova, zakup garsonjere 500 evra, a kvadrat 4.000. Zašto?

Odnos Hrvata prema nekretninama je specifičan. One nisu samo mesto za stanovanje nego i glavni način ulaganja, a želja velikog broja ljudi je da nakupe što više nekretnina kroz život. To stvara posebnu tržišnu dinamiku, paradoksalnu za bilo koje uslove osim onih koji postoje u Hrvatskoj i sličnim zemljama. Ono što Hrvatskoj daje posebnu specifičnost je turizam.

Sve manje stanovnika i sve više praznih stanova, a sve veće cene

Broj stanovnika oštro pada. Sve je manje mladih porodica, koje se masovno iseljavaju. Sve se to događa dok se broj stambenih nekretnina povećava pa se smanjuje broj kuća i stanova u kojima neko živi. Istovremeno, cene nekretnina rastu, a Hrvatska je u prva dva kvartala ove godine bila rekorder EU po rastu cena.

Prema podacima popisa stanovništva 2021, u Hrvatskoj je bilo 592.280 hiljada nenastanjenih stanova tj. stambenih jedinica. To se odnosi na sve stambene nekretnine, bilo da se radi o stanovima u zgradama ili kućama. U taj broj ne spadaju stanovi za odmor, stanovi koji se koriste povremeno i stanovi u kojima se samo obavlja privredna delatnost.

To je čak 43 posto više praznih stanova nego što je zabeleženo popisom stanovništva 2011, a izraženo u apsolutnom iznosu Hrvatska je povećala ukupan broj nenastanjenih stanova za 179 hiljada jedinica. Iz toga sledi da je padao i broj nastanjenih stanova, i to u skoro svim županijama. Jedini izuzeci su Dubrovačko-neretvanska županija i Grad Zagreb.

U gotovo celoj Hrvatskoj pada broj nastanjenih stanova

Ostali delovi Hrvatske imali su pad ukupnog broja nastanjenih stanova, najmanje Splitsko-dalmatinska i Zadarska županija (stotinjak nastanjenih stanova manje), a najviše Sisačko-moslavačka (-9.723 nastanjena stana), Osječko-baranjska (-8.837 nastanjenih stanova), Vukovarsko-srijemska (-5.950) i Primorsko-goranska (-5.823).

U većini županija broj nastanjenih stanova smanjio se za između hiljadu do nekoliko hiljada jedinica. Stanovi u Hrvatskoj se prazne, a cene nekretnina sve su veće.

Ukupno je u Hrvatskoj 2021. popisano 63 hiljade manje nastanjenih stanova nego 2011. To je kao da je nestala cela Zadarska ili Sisačko-moslavačka županija. Dubrovačko-neretvanska i Ličko-senjska imaju zajedno manji broj nastanjenih stanova od ukupnog broja "nestalih" nastanjenih stanova u celoj Hrvatskoj od 2011.

Uskoro će svaki treći stan biti prazan

Paradoksi nekretnina u Hrvatskoj tu ne prestaju. Iako je ukupni broj stanova za stalno stanovanje narastao s 1,91 milion na 2,3 miliona, to se odnosi isključivo na rast broja nenastanjenih stanova za stalno stanovanje.

Broj nastanjenih stanova pao je s 1.496.558 na 1.433.445, a nenastanjenih narastao s 416.343 na 595.280. Zbog toga je udeo nenastanjenih stanova za stalno stanovanje u ukupnom broju narastao s 22 posto na 29. Ovim tempom će do sledećeg popisa stanovništva 2031. u Hrvatskoj svaki treći stan biti nenastanjen.

U Zagrebu je najstabilnija situacija

Potrebno je utvrditi gde u Hrvatskoj najviše raste udio nenastanjenih stanova i zašto, piše Indeks. Iako je udeo nenastanjenih stanova blago narastao s 20 na 22 posto, u Zagrebu je zabeležio rast broja stanova za stanovanje za 11 hiljada.

Drastičan rast nenastanjenih stanova u Splitu

Situacija u Splitu je još gora, s rastom udela nenastanjenih stanova sa 17 posto 23 posto. Ukupni broj stanova rastao je za 2.896, ali taj rast se odnosi primarno na rast broja nenastanjenih stanova. Split je između dva popisa stanovništva izgubio 1.691 nastanjeni stan.

I u Osijeku sve više nenastanjenih stanova

U Osijeku se događala slična stvar kao u Splitu. Udeo nenastanjenih stanova je narastao s 18 posto na 23 posto, ukupan broj stanova je rastao s 50.694 na 51.087, ali je smanjen broj nastanjenih stanova.

Neprijavljena apartmanizacija u Splitu dovodi do rasta nenastanjenih stanova

Najmanji pad ukupnog broja stanovnika prema rezultatima popisa stanovništva imao je Zagreb, što je očuvalo stabilnu situaciju po pitanju broja stanova i udela nenastanjenih stanova. Split i Osijek zabeležili su slična kretanja rasta ukupnog broja stanova, ali i povećanja udela nenastanjenih stanova, ali verovatno iz drugih razloga.

U Splitu je rastu verovatno kumovao turizam, tačnije iznajmljivanje na crno. Da su se u Splitu 2011. apartmani uglavnom iznajmljivali na crno jasno je iz podatka da je popis zabieležio samo 594 stana u celom gradu koji su namenjeni za iznajmljivanje pa se nisu računali pod stanove za stalno stanovanje.

To je premalen broj da bi bio istinit. Tačan broj stanova za iznajmljivanje 2011. zasigurno je bio puno veći od 594, ali nisu bili prijavljeni kao takvi na popisu stanovništva pa su ulazili pod nenastanjene stanove za stalno stanovanje.

U popisu 2021. stanovi za iznajmljivanje turistima obuhvaćeni su klasifikacijom "Stanovi u kojima se samo obavlja poslovna djelatnost". Navedeno je 4.380 takvih stanova, drastično povećanje u odnosu na popis 2011. i bliže realnom stanju.

Broj nenastanjenih je 2011. iznosio 13 hiljada, a 2021. godine 17,5 hiljada. Za pretpostaviti je da se i deo povećanja odnosi na neprijavljene stanove za iznajmljivanje turistima ili je jednostavno krivo popisan.

Ali možda se radilo i o promeni načina prikupljanja podataka. Proverili su tu mogućnost s Državnim zavodom za statistiku, na što su im odgovorili da "nema razlike u načinu prikupljanja podataka...". Dakle, u Splitu je delovala apartmanizacija, delom prijavljena, delom neprijavljena.

Osijek i cijela istočna Hrvatska masovno se iseljavaju, zbog čega raste broj nenastanjenih stanova

Osijek je imao slično kretanje brojeva stanova kao Split, ali iz drugog razloga. Primarno se u njegovom slučaju radilo o efektu iseljavanja, a ne apartmanizacije. Ipak, Osijek nije najpogođeniji odlaskom stanovništva.

Prema podacima popisa, najveći pad broja stanovnika zabeležen je u Vukovarsko-srijemskoj županiji. To je vidljivo i prema podacima o stanovima u Vukovaru, gde se smanjio i ukupan broj stanova (s 13.550 na 13.420) i broj nastanjenih stanova (s 10.682 na 9744), ali je narastao udeo nenastanjenih s 21 posto na 27 posto.

Zaokruženo, 2011. je svaki peti stan u Vukovaru bio nenastanjen, a 2021. svaki četvrti. Ovim ritmom sledeći popis stanovništva pokazaće da je svaki treći stan nenastanjen.

Problem je postojao i pre, mora se ozbiljnije pristupiti stambenoj politici

Situaciju je za Index komentarisao agent za nekretnine Sanjin Rastovac. On tvrdi da je problem postojao i pre, a dodatno se intenzivirao zadnje tri godine. "Sagledamo li širu sliku i zbog čega je toliko stanova prazno, brzo ćemo shvatiti da su podaci o broju praznih stanova realni za situaciju u kojoj se nalazi Hrvatska", tvrdi.

"Jedna smo od zemalja s najvećim postotkom nekretnina po stanovniku. U isto vreme smo turistička zemlja s ogromnim brojem privatnih smeštaja koji se koriste sezonski, dakle, ne živi se u njima. Na to još dodajte da se puno ljudi iselilo, a iza sebe i ostavilo nekretnine kao sigurnost kojoj se mogu vratiti bude li potrebe", navodi Rastovac.

"Pre popisa dogodio se potres te su ljudi bili primorani iseliti se iz velikog broja nekretnina u Zagrebu, ali i Baranji. Uz sve nabrojano, dogodile su se i korona i inflacija, pri čemu su velike količine novca ubačene u nekretnine koje služe za 'čuvanje' vrijednosti, a ne za život.

Popis razloga se može nastaviti, ali i ove nabrojane činjenice su dovoljan pokazatelj da se mora ozbiljnije pristupiti stambenoj politici i dati konkretne mjere kako bi se tromo i nedovoljno kvalitetno tržište nekretnina pretvorilo u stabilno i priuštivo.

Do sada smo videli većinom loše pokušaje (npr. APN subvencije) pa verujem da je vreme za nove i kvalitetnije ideje", zaključuje sagovornik portala.

Iseljavanje i apartmanizacija glavni uzroci rasta broja nenastanjenih stanova

Godinama se nagađalo o broju praznih stanova u Hrvatskoj, za što su se koristile brojne metode - potrošnja struje i vode, evidencija gradova i razni drugi javni izvori. Ali podaci koji se daju iščitati iz poređenja popisa stanovništva 2011. i 2021. iznenađuju i one koji su imali najcrnje prognoze prema kojima je svaka šesta nekretnina u Hrvatskoj bila prazna.

Sada znamo da je trenutno svaki četvrti stan nenastanjen, a sledeći popis bi, ako se nastavi ovaj trend, mogao pokazati da je svaki treći stan nenastanjen.

Razlozi su brojni, od kulturoloških do pravnih. Nacionalna sklonost da se investira u nekretnine čak i nakon što se reši stambeno pitanje je deo problematike, ali ne ceo odgovor. Deo stanova koji nisu u funkciji - odnosno u njima se ne živi, ne prodaju se i ne iznajmljuju - u suvlasništvu je više osoba koje su takvu nekretninu nasledile, a ne mogu da se dogovore oko načina upotrebe. Takvi stanovi postaju mrtvi kapital, niko ih ne koristi i s vremenom propadaju.

Uzrok rasta broja nenastanjenih stanova u županijama istočne Hrvatske zasigurno je masovno iseljavanje, posebno iz manjih mesta koja su imala pad broja nastanjenih stanova i do 20 posto. Za županije uz obalu rast udela nenastanjenih stanova može se objasniti masovnom izgradnjom nekretnina za iznajmljivanje turistima. Drugačije se ne može objasniti činjenica da su sve županije imale pad stanovništva, a broj nenastanjenih nekretnina je udvostručen.

U Šibensko-kninskoj županiji u većini nekretnina niko ne živi

Na primer, u Šibensko-kninskoj je na popisu 2011. zabeleženo 14.936 nenastanjenih nekretnina, a 2021. čak 38.676. U toj županiji je od 2021. više nenastanjenih nego nastanjenih nekretnina. Može se pretpostaviti da se verojatno radi o apartmanima. U Zadarskoj je broj nenastanjenih stanova narastao za 19.376, Splitsko-dalmatinskoj 22.433, Istarskoj 12.533, a Dubrovačko-neretvanskoj 5821.

S obzirom na to da bi apartmani na popisu trebali biti prijavljeni kao "Stanovi u kojima se stalno obavlja privredna delatnost", navedene brojke mogu predstavljati samo neprijavljene ili krivo evidentirane apartmane. Pravi broj apartmana koji su izgrađeni od 2011. do 2021. još je veći jer bi trebalo ubrojiti i stanove za privrednu delatnost.

Gledajući celu državu, ukupni broj apartmana izgrađenih između 2011. i 2021. ili stambenih nekretnina koje su pretvorene u apartmane broji se u desetinama hiljada. To je očekivano s obzirom na to da apartmani predstavljaju glavni oblik turističkog smeštaja, a njihov udeo u ukupnom broju kreveta daleko je veći nego, na primer, u Italiji, Grčkoj, Španiji i drugim turističkim zemljama.

Stanje je neodrživo

Nameće se pitanje koliko je održiva trenutna situacija. S jedne strane, stanovništvo Hrvatske se iseljava i stari, a broj stanovnika se smanjuje uz očekivano smanjivanje broja nastanjenih stanova i rast udela nenastanjenih/praznih stanova. S druge strane, cene kvadrata stana sve su veće.

Ta dinamika je dugoročno štetna za građevinski i nekretninski sektor jer je neodrživa bez stalnog rasta turizma i izgradnje apartmana. Turistički kapaciteti po pitanju broja gostiju imaju limit pa će se taj izvor poslova za građevinski sektor s vremenom isprazniti.

Ali do tada će zbog iseljavanja drastično pasti broj mladih porodica koje kupuju prvu nekretninu, što će biti smrtni udarac za građevinski sektor. Izgradnja stambenih nekretnina gotovo će stati, a inflacija broja apartmana prestaće da raste zbog toga što njihov broj raste više od rasta dolazaka turista.

Sledeći popis stanovništva verovatno će pokazati i rast udela nenastanjenih stanova jer će se trend iz prošle decenije nastaviti sve dok ne postane jasno da novi apartmani nisu potrebni zbog preizgrađenosti i da nove stambene nekretnine nisu potrebne jer u njima nema ko da stanuje, zaključuje autor teksta.