Može li maloletno dete da bude vlasnik nekretnine?

Nije baš uvek lako i jednostavno da dete poseduje stan ili kuću, a često je i kontrolisano od Centra za socijalni rad. Naročito kako će se nekretninom upravljati, bar do punoletstva.

Prema konačnim rezultatima Popisa stanovništva, domaćinstva stanova 2022. godine u Republici Srbiji ima ukupno 3.613.352 stana. Broj maloletnika koji poseduju neku nekretninu nije poznat.

Kako maloletnici postaju vlasnici nekretnine?

"Pozitivno zakonodavstvo u Srbiji omogućava da osobe, koje nemaju 18 godina, pod određenim uslovima mogu da budu vlasnici nepokretnosti”, kaže za 4zida Brane Krunić, advokat iz Subotice.

Tako, dete koje je napunilo 14 godina može da se bavim određenim pravnim poslovima uz saglasnost roditelja, a u pojedinim slučajevima i organa starateljstva, pojašnjava on.

"Dete koje je napunilo 15 godina može da preduzima i pravne poslove u kojima može da upravlja i raspolaže sopstvenom zaradom ili imovinom koju je stekao vlastitim radom”, priča Krunić.

Shutterstock/Tunatura

Ipak, maloletnici mogu da postanu vlasnici nekretnina i pre nego što napune 14 godina, u određenim pravnim poslovima, kao što su kupoprodajom, poklonom, nasledstvom…

"U takvim situacijama roditeljii imaju punu kontrolu nad radnjama koje preduzimaju u ime i za račun maloletnog deteta, jer su im oni zakonski zastupnici”, pojašnjava advokat.

Kada roditelji u ime maloletnog deteta kupuju nepokretnost, tada se kod javnog beležnika zaključuje i overava ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, koji se overava u formi solemnizovane potvrđene isprave, a ne u obliku javnobeležničkog zapisa.

"To znači da ugovor o kupoprodaji može da sačini i advokat”, dodaje Krunić.

Međutim, u slučajevima da maloletno dete želi da proda određenu nepokretnost, tada je zakonodavac  usmerio obavezu da pored samih roditelja kao zakonskih zastupnika, Centar za socijalni rad mora da izda određenu pismenu saglasnost  u  vezi  sa prodajom nepokretnosti, ističe Krunić. 

"Postupak  prodaje  takvih  nepokretnosti  se obavlja kupoprodajnim ugovorom, koji za razliku od prethodnog slučaja, sačinjava i overava javni beležnik u formi javnobeležničkog zapisa.

Centar za socijalni rad, kako bi u potpunosti zaštitio interese maloletnika, jer se u praksi dešavalo da roditelji nekad rade na štetu maloletnika, vodi računa o proceni vrednosti nekretnine. Kontroliše da li će biti prodata po tržišnoj vrednosti, kakve su odredbe ugovora koji će roditelj da potpiše u ime deteta, na koji način će se isplatiti kupoprodajna cena”, kaže advokat.

I tu nije kraj kontroli. Centar za socijalni rad mora da isprati i trošenje tog novca.

“Zahteva se pravdanje trošenja tog novca, fiskalnim računima ako je kupljen školski pribor ili je plaćena stipendija za školu, ekskurziju ili slično.

Raspolaganje  nepokretnom  imovinom  i  pokretnom  imovinom  velike  vrednosti roditelji  mogu preduzimati samo uz prethodnu ili naknadnu saglasnost organa starateljstva. Glavnicu imovine deteta roditelji mogu upotrebiti samo za njegovo izdržavanje ili kada to zahteva neki drugi važan interes deteta”, ističe Krunić.

Kako su rekli u Javnobeležničkoj komori Srbije, ukoliko roditelj ili staratelj od sopstvenih sredstava kupuje nepokretnost maloletnom detetu, nije potrebna nikakva dodatna saglasnost i roditelji ili staratelji nastupaju kao zakonski zastupnici deteta. U svim drugim slučajevima, kažu i u komori, potrebna je saglasnost Centra za socijalni rad i javni beležnici će je tražiti.

Koja su potrebna dokumenta i da li postoje određene naknade?

Shutterstock/Pormezz

Potrebni su dokazi o roditeljstvu ili starateljstvu, a u slučaju da se nepokretnost kupuje od sredstava maloletne osobe potrebna je i saglasnost nadležnog Centra za socijalni rad.

U načelu, s obzirom na to da su maloletne osobe po zakonu „poslovno nesposobne osobe“, ugovor o kupovini nepokretnosti na njihovo ime biće overen u formi javnobeležničkog zapisa, radi maksimalne zaštite prava maloletnika. Naknada za javnog beležnika za ovaj postupak zavisi od tržišne vrednosti nepokretnosti i određena je Javnobeležničkom tarifom, kažu u Komori.

Bez povraćaja PDV-a

Ukoliko je kupac stana maloletno dete treba voditi računa i o nemogućnosti ostvarivanja prava na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava,  odnosno  o  nemogućnosti  ostvarivanja  prava  na  refundaciju  PDV-a.  Zakonom  je propisano  da  su  ove  pogodnosti  predviđene  samo  za  punoletne  kupce  prvog  stana,  dakle  sa navršenih 18. godina u momentu zaključenja kupoprodajnog ugovora, kaže advokat.

Mali stanovi više se traže

Roditelji koji kupuju stanove za decu često biraju garsonjere i jednosobne stanove zbog niže ukupne investicije, a lokacije poput Mirijeva, Kanarevog brda, Petlovog brda, Vidikovca i Miljakovca se izdvajaju kao pristupačne opcije sa cenama od oko 1.800 do 2.200 evra po kvadratu, objašnjava Aleksandra Mihajlović, sa portala 4zida.

Na osnovu podataka sa sajta 4zida.rs, cene manjih stanova u Beogradu, poput garsonjera i jednosobnih, značajno variraju u zavisnosti od lokacije i tipa gradnje. Prosečno oglašena cena kvadrata za stanove u novogradnji u centralnim opštinama, poput Vračara i Starog grada, prelazi 3.500 evra, dok se na primer u Zemunu ili Voždovcu, prosečne cene kreću od 2.500 evra.

Kada je reč o starijim stanovima, kvadrat se na Novom Beogradu u zavisnosti od bloka i mikrolokacije kreće od 2.600 pa do više od 4.000 evra  (blog 58 ili blok 67 na primer).

Na Zvezdari je za kvadrat potrebno izdvojiti između 2.000 i 2.800 evra.

Nova ili stara gradnja?

Kada se bira između novogradnje, starogradnje i stanova u izgradnji, odluka zavisi od prioriteta kupca – novogradnja nudi modernije uslove stanovanja, ali stanovi u izgradnji često omogućavaju povoljniju cenu po kvadratu, dodaje Mihajlović.

"Stanovi u novogradnji imaju savremenu izolaciju, kvalitetniju stolariju, bolju energetsku efikasnost i moderan raspored prostorija. To smanjuje troškove grejanja i hlađenja na duži rok. Novogradnja ne zahteva dodatna ulaganja nakon kupovine – nema potrebe za renoviranjem instalacija, kupatilskih sanitarija ili kuhinje, što je često slučaj kod starijih stanova”, kaže naša sagovornica.

Ovakvi stanovi često dolaze sa dodatnim sadržajima poput garažnih mesta, video-nadzora, recepcije što ih čini atraktivnim za mlađe generacije. Kupovina stana u fazi izgradnje omogućava nižu cenu kvadrata u poređenju sa završenim projektima. Takođe, kupac ima veću fleksibilnost u izboru rasporeda ili završnih materijala.

"Sa druge strane, stariji stanovi često, mada ne i uvek, imaju povoljniju cenu kvadrata, posebno na lokacijama gde je cena novogradnje izrazito visoka, kao što su Stari grad ili Vračar. Kupovina starijeg stana može značiti značajnu uštedu na ukupnoj investiciji. Starogradnja je često smeštena u potpuno razvijenim delovima grada, sa blizinom škola, zdravstvenih ustanova, prodavnica i javnog prevoza. Na tržištu starogradnje češće postoji prostor za pregovore sa prodavcima, dok su cene novogradnje uglavnom fiksne”, ističe Mihajlović.