Šta se dešava u Nemačkoj: Sad je pravi trenutak?

Kuća s baštom i garažom, što bliže poslu, vrtiću ili školi. To je još uvek san mnogih u Nemačkoj. Ali, samo nekolicina je u poslednje vreme uspela da ga ostvari. To se na kraju odrazilo i na cene: posle godina tokom kojih su cene nekretnina neprestano rasle, 2023. su konačno pale. Jer, teško da je neko mogao da plati tako visoke cene. U 2023. godini, cene stambenih nekretnina pale su više nego za poslednjih 60 godina – to je istorijski pad.

Taj pad je, međutim, sada zaustavljen. Cene ponovo polako rastu, kaže stručnjak za nekretnine Mihael Fojgtlender iz Nemačkog ekonomskog instituta: „To ima veze s tim što su se opšti uslovi poboljšali i što su kamate blago pale. A i s tim što kirije rastu i veća je dinamika zakupa nego što je bila u godinama procvata. I takvi trendovi se nastavljaju.“

"Atraktivne cene"

Lokacija ostaje odlučujući, ali i ograničavajući faktor prilikom kupovine nekretnine. Razlike su ogromne: ako tražite porodičnu kuću od oko 120 kvadratnih metara sa garažom u Minhenu, u srednjem do dobrom stambenom naselju, morate očekivati cenu od oko 1,6 miliona evra, pokazuje računica građevinskog društva LBS. U Majncu takva kuća košta oko 750.000 evra, a u Magdeburgu oko 300.000.

Nivo pre krize nekretnina 2023. godine još uvek nije dostignut, naglašava međutim Jerg Uteht, predstavnik firme za kreditne usluge „Interhip“. Nivo cena za Nemačku u celini trenutno je i dalje pet odsto ispod najviših vrednosti, kaže Uteht i ocenjuje da su zato sada cene „atraktivne“.

• Stupile na snagu brojne poreske promene: Najvažnije se tiču nekretnina
• Jevtić za BIZcast: "Bavio sam se košarkom, a onda uleteo u svet nekretnina"
• Ovaj deo Srbije obara rekorde u prodaji stanova: Cene nikad više
• Hoteli sve više privlače investitore u Srbiji: Očekuje se rast ulaganja u nekretnine

 

Kamate polako padaju

Za dinamiku tržišta nekretnina ključna je i monetarna politika Evropske centralne banke (ECB). Tokom 2024. godine ECB je četiri puta smanjivala kamatne stope, poslednji put na nivo od tri odsto. To se odrazilo i na tržište kredita.

Prosečna kamata na desetogodišnji kredit krajem 2024. bila je između tri i tri i po odsto. U 2023. dostigla je vrhunac od preko četiri procenta. Za kupce nekretnina ta razlika je ogromna, kaže Jerg Uteht: „Govorimo o nekoliko stotina evra mesečno, a na godišnjem nivou i nekoliko hiljada evra manje nego što se plaćalo 2023. godine.“

I dalje problemi s novogradnjom

Sve to znači da tržište nekretnina ponovo postaje dinamičnije. Ali dovodi i do toga da je kupovina nekretnine i dalje teško pristupačna za mnoge u Nemačkoj, posebno u velikim gradovima. Problematično je i to što dinamika ne dopire do svih segmenata.

Novogradnja posebno izaziva zabrinutost. Odlazeća vlada Nemačke očigledno je propustila da ostvari cilj koji je sama sebi zacrtala – izgradnja 400.000 novih stanova svake godine. I predstavnik „Interhipa“ Jerg Uteht i ekonomski stručnjak Mihael Fojgtlender pozivaju buduću nemačku vladu da dâ više impulsa. Na primer, kaže Utreht, kroz olakšice na porezu na promet nekretnina ili kroz primetno povećanje subvencija za novogradnju.

• Može li maloletno dete da bude vlasnik nekretnine?
• Cena stanova u Srbiji porasla 4,69 odsto

Kupovina nekretnina često propada zbog nedostatka početnog kapitala, ukazuje Fojgtlender i naglašava da je hitno potreban dodatni podsticaj za stambenu izgradnju: „Jasno je da se aktivnost stanogradnje mora povećati“, kaže stručnjak Nemačkog ekonomskog instituta.

Da li sada kupiti ili još malo sačekati?

Šta bi, dakle, potencijalni kupci trebalo da rade? Da sada pokušaju da kupe nekretninu ili da još malo sačekaju? Teško je odrediti savršen trenutak, naglašava Mihael Foigtlender. Primamljivo je sačekati najbolji trenutak, ali – „ to vam je kao na berzi, nikada zapravo ne pogodite najbolji trenutak. Mislim da je važnije da odaberete nekretninu u kojoj želite dugoročno da živite ili želite da je iznajmljujete, pa ako se ona može finansirati, onda bi to svakako trebalo da iskoristite.“

Trend pokazuje sledeće: sasvim je moguće da će u vreme visokih stanarina za iznajmljivanje i daljeg pada kamatnih stopa, cene nekretnina ponovo da porastu tokom 2025. godine. U svakom slučaju, potražnje ima. Problem je to što mnogim kupcima nedostaju finansijska sredstva.