Da li su podrum i parking po zakonu obavezni u svakoj zgradi?

Da li su investitori u obavezi da obezbede podrumske prostorije budućim stanarima.

Nekada su podrumske prostorije bile neizostavan deo svake stambene zgrade. Bile su korisne za skladištenje stvari koje nisu svakodnevno potrebne, poput sezonske garderobe, alata ili sportske opreme. Međutim, evolucijom u gradnji i promenom potreba stanara, podrumi su sve ređe dostupni. Umesto toga, investitori sve više favorizuju izgradnju garaža.

Posebni i zajednički delovi zgrade – koje su razlike?

Advokat Brane Krunić za blog 4zida objašnjava da u stambenoj zgradi može postojati isključiva svojina na pojedinim delovima zgrade koji se mogu kvalifikovati kao posebni delovi zgrade. Pojam posebnih delova zgrade propisani su Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa, kao i Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada prema kojima, pravo isključive svojine može postojati samo na posebnim delovima zgrade:  stanu, poslovnoj prostoriji, garaži, garažnom mestu ili garažnom boksu

Svi ostali delovi zgrade smatraju se zajedničkim delovima:

stepenište, ulazni prostori i vetrobrani
zajednički hodnik i galerija
tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa
zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije itd..)

Na zajedničkim delovima zgrade postoji zajednička nedeljiva svojina (što znači da npr. niko od stanara ne može biti isključivi vlasnik stepeništa ili ulaznog prostora ili zajedničkog hodnika..)

Da li je podrum po zakonu obavezan u svakoj zgradi?

Zakonski, podrum se ne pominje kao poseban deo zgrade, te zbog toga on pripada zajedničkim delovima zgrade i na njemu postoji zajednička nedeljiva svojina, bez obzira na činjenicu da određene delove podruma koriste pojedini vlasnici posebnih delova zgrade samostalno, objašnjava advokat Krunić.

Investitori prednost daju garažama

U novije vreme, uočljivo je da investitori prilikom izgradnje objekta, retko omoguće svim vlasnicima stanova da se određeni prostor u samoj zgradi obezbedi za ostavni deo, jer iz gore naznačenog, podrum nije obavezan da postoji kao takav niti ga zakon prepoznaje kao poseban deo zgrade. Sa druge strane, primat prilikom izgradnje same zgrade preuzimaju danas sve traženija, ali i skuplja – parking mesta odnosno garaže.

Najčešće se u novom sistemu izvođenja radova garaže nalaze u podrumu zgrade (nivou ispod površine zemlje, ali može biti i na površini, čak i na nekoliko nivoa), gde su obično vlasnicima stanova potrebniji kako bi ostavili svoje automobile, umesto da se određeni deo podruma (kao nivoa ispod zgrade) koristi za nešto ostave. Razlog tome je i zakonska regulativa, pa je tako Pravilnikom o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova utvrđeno da se broj parking mesta po jednom stanu određuje u skladu sa planskim dokumentom, gde najmanja dimenzija parking mesta za parkiranje iznosi 230/480cm, parking mesta za podužno parkiranje je 200/550cm, a garažnog boksa 270/550 cm.

Koja je razlika između garažnog mesta, garažnog boksa i parking mesta?

Da pojasnimo, garaža je zatvoreni prostor u zgradi ili van nje, koji čini posebnu funkcionalnu celinu, a sastoji se od jednog ili više garažnih mesta ili garažnih boksova. Garaža koja se sastoji od više garažnih mesta, odnosno garažnih boksova, sadrži i zajedničke delove koji služe pristupu svakom garažnom mestu, odnosno garažnom boksu. Mora se napraviti razlika između:

Garažnog mesta: poseban deo garaže koji čini prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila
Garažnog boksa: poseban deo garaže koji čini prostorija namenjena za parkiranje vozila
Parking mesta: čini odgovarajući prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila izvan zgrade

Šta je potrebnije?

Obzirom da se u finansijskom smislu, garaža kao poseban deo zgrade može pojedinačno prodati svakom stanaru ponaosob, te imajući u vidu da se mora voditi računa i o zauzetosti parcele na kojoj se gradi objekat, investitori se češće i pre odlučuju da izgrade garaže, garažna mesta i parking jer ih na to i zakon sam obavezuje, ali se svakako ista mogu i bolje prodati vlasnicima stanova i drugim licima, nego podrumske ostave. Retko se dešava da investitor parcelu zauzima i sa ostavnim (pregradnim) prostorima, ali i sa garažama.

Ukoliko sagledate npr. prosečnu četvoročlanu porodicu, koja broji sigurno i dva automobila, ističe advokat Krunić, zamislite na zgradu od 50+ stanova, koliko bi trebalo vozila da bude parkirano oko same zgrade, a danas su parcele velike površine za gradnju sve ređe i čine luksuz pronalaska u samoj ekspanziji gradnje. Zato, izgleda da su parking mesta potrebnija gledavši sa strane stanara, a svakako finansijski isplativija gledajući položaj investitora.